- 南宁最新的楼盘在哪？现在开盘没？
- 资讯类型：楼市要闻 / 发布时间：2023-12-10 21:47:42 / 浏览：0 次 /
南宁的新楼盘，我们来聊一聊金地宝塔峯上府这个网红新盘。
为什么说是网红？
因为它很会整活啊，而且整起来自己一点儿也不尴尬，反正要尴尬也是别人。
犹记得五月刚面市时，直接来个吹风价2w+起，当时还有一堆抖音博主疯狂DISS这个价格，凭什么？
嗯，尴不尴尬我不知道，起码流量是有了，关注度还不少。
至少把团队小伙伴的好奇心吊起来了，屁颠屁颠跑去现场接待展厅问。
但销售人员既不承认，也不否认，很暧昧回答：反正不会少于隔壁不远处的北投领上。
好吧，对标北投领上？
单看地块指标和学区，两者压根没有可比性。
先说地块指标，虽然一个83亩，一个46亩，规模差了一倍，但容积率差别更大啊，北投2.5，峯上府4.0，这样的指标下得出的就是小高层PK高层，妥妥的降维打击好吧。
再说学区，北投是新民中学，峯上府是凤岭北中学，两者的差距比容积率还大。当然，现在我们是开了上帝视角，事后诸葛而已。
在当时学区还是有变数的，开发商也在观望能不能蹭上新民中学私转公后这趟车。
能就会所嫩模，不能就下海干活呗。
结果我们也知道了：峯上府没被划入新民，而北投领上被划入了。
之后，峯上府就再也不提什么对标北投了。
低调的磨蹭到了九月，终于开了盘了，定价1.4-1.5w
这画风转变也太大了吧？
从2w+到1.4w?甚至还有1.2w的房源？
问君能有几多愁，恰是峯上府把自己搞上头。
这大转变的背后，其实学区打击倒不是关键原因。
主要是峯上府面临是竞争形势变了，可以说是：前有狼，后有虎。
北投领上学区确定后，两者差距更大了，但价格也才1.5-1.6w。好在也快清得七七八八了，特别是143户型都估清了。
而在隔壁的东方尊府就不同了，卖了这么多年竟然还有货卖，还都是对标面积的，价格1.5-1.6w。
两头狼在前，也就算了，熬到你清盘总可以吧。
但后面两头老虎，在一旁虎视眈眈，让峯上府彻底的认清了现实。
一是6月的土拍杀出条拦路虎。
经历多轮竞拍的地，这块在旁边的地，被峯上府最不愿意的北投拿下来了。
如果不是北投还好，现在北投拿下完全可以承接北投领上是势能销售。
而且看地块指标，妥妥的北投领上的升级版。
二是轨道这个低价搅屎棍又来了。
是的，轨道云启，即将推出87、107、129产品，对外放风价1.2w起。妥妥的贴着肉搏啊。
嗯。下半年凤岭北即将卷起大战，这场戏可太好看了。
面对即将到来凤岭北大战，峯上府到底实力如何？现在是否适合入手？且听虎爸慢慢道来：
劣势一：在凤岭北没有学区是硬伤
虎爸还专门在《南宁三大伪富人区》里说过，凤岭北之所以成为大多数南宁中产的共识，就是靠学区凝聚的。
在这里有双凤翔、双天桃、翠竹实验九年一贯、北大，以及今年私转公后的新民。可以说好学区遍地开花，丰俭由人。
但很可惜，峯上府却够不上以上的第一梯二梯队。
百花岭路+凤岭北中学的组合，估计是劝退了不少带娃家庭。
毕竟改善之所以选凤岭北，最核心的原因就是学区改善，所谓的能兼顾更好楼龄、地段之类的，其实都是重要需求但不影响决策的选项罢了。
因此，没有好学区支撑，不谈你鸡不鸡娃，后面打算再置换竞争力在区域里也是很弱的，旁边的东方尊府就个鲜明的例子。
不过话说回来，因为没有学区，也就没有太多溢价。对于不看重学区的客户倒是一个福音。
虎爸就有不少客户是更注重居住体验，学区要求不高的，每当帮他们在凤岭北配盘时，往往很难挑，不是楼龄老，就是学区溢价高。
现在算是弥补了这个空白吧。
劣势二：位于凤岭北边缘，没有想象空间了
有一说一，峯上府的位置其实是蛮尴尬的。
你说它偏嘛，好像离民族大道又很近，虽然要绕很远才上得去。
你说它不偏嘛，不仅处于凤岭北的边缘，同时也是南宁的城市边缘。
其实开发商也是很用心了，为了弱化位置的劣势，硬是生造了个什么CLD的概念。
我们不用去理解这个词是什么意思，反正就是借势东盟商务区，往中心靠就对了。
这和保利领秀前城炒作把自己叫做东盟商务区有异曲同工之妙。
只不过峯上府太含蓄了，客户看不懂啊，造新词还不如直接用东盟商务区呢。
学学建发幔云吧，同是凤岭北，直接就说自己是东盟商务区了
你说要点脸面？挣钱嘛，不寒碜的。
就问问大家：到底CLD和东盟商务区，哪个会让你上头？
除了偏以外，关键是区域未来的没有讲故事的空间了。
虎爸看到有些博主还说这里买未来巴拉巴拉。毛线个未来啊。看一眼规划图都知道未来是什么鸟样。
请告诉我，西边已开发完毕，东边被快速路、铁路切割，就这旮旯角区域能发展啥未来？
反正开发商哪怕打钱找虎爸吹，都编不出来，好吧。
劣势三：外部噪音源多，舒适度患者请谨慎。
菜市、商场、山姆店对于生活是便利，但也意味着，未来车流量大，噪音影响肯定是免不了的。
特别像菜市和超市这种，大清早的就要进货，货车进进出出，谁住谁知道。
除了这些以外，还有那安快速路的困扰。
当然，因为距离够远，也没有开口直对噪音源，影响反而不如高坡岭路嘈杂。
而且放长远点看，如果商业运营得不错，未来这里应该会成为片区的小中心，堵车肯定是少不了的，具体有多堵呢?
大家可以上下班踩点下云景路就懂了。
总得来说，如果你喜欢岁月静好，人间清静的环境，那这里是要劝退你的。当然如果你爱热闹个不行，但又不吵的，那就尽量往靠西的楼栋选，远离主干道。（详见《南宁买房如何选楼栋》）
好啦，下面开始说说优点，进入吹房时间。
优势一：颜值很高，妥妥的凤岭北小西派。
大家都知道，虎爸一直是个西派吹。
在《虎爸为什么要狂吹西派御江》的文章里，虎爸总结了西派的三点创新，一产品定位、二是户型设计，三是立面造型。
其中造型营造出的高级感，不是说一句公建化立面这么简单。
是设计语言的手法高级，做到了形神合一。比如材料及曲线的运用及搭配，塑造出整体气质的温润感和高级感。
从这点来说，峯上府的立面设计与西派御江是一脉相承的。
我们可以对比隔壁同是采用公建化立面的北投领上。
其实北投领上造型是足够优秀的，但对比下来，是不是峯上府在造型的流线及曲线运用，材料及配色上，更体现细节和质感？
当然，这种属于个人审美，你也可以认为北投更简洁大气，我反正是不会反对的。
总的来说，在颜值上，峯上府绝对是凤岭北扛把子了，爱了爱了。
优势二：户型设计很nice，凤岭北天花板
峯上府规划了9栋楼，户梯比有2梯3户和2梯4户，推出的产品面积有103/128/143，可以说是很纯的改善盘了。但我们也可以从面积段看得出来，开发商是很克制且理性的，没有脑袋发晕，像北投领上一样搞180以上的产品。
毕竟到了这个面积段，就不只是看产品本身了，必需得有独一无二的地段或景观资源支撑。
聊远了，我们来谈谈户型。
第一眼看到这个103平的户型时，虎爸怀疑是不是眼花看错了:
客厅开间5.4米？主卧4米？哪怕去掉墙体净尺寸也很离谱好吧。
一般来说，100平的房子，客厅尺寸普遍在3.3-3.6米。主卧能到3.4米就顶天了。
这尺寸真是把客群给研究透了呀。
我在《什么是户型升级？南宁143大比拼》说过所谓升级，一定是居住体验上的，改善客户看到这个客厅及房间尺寸，想不被打动都难。
当然，万事万物都是讲究平衡的，一边大了，另一边肯定是变小了。
除了主卧以外，两个次卧的开间才堪堪三米不到，特别是儿童房还有两边墙垛顶着，想拓展都难了。
120平户型，放在全南宁对比，也是很有竞争力了。每个细节都经得起装修推敲，比如：
厨房没做承重墙，给喜欢做开放式的提供了条件。
客厅和功能房之间虽然也有承重墙，但长度没有直接拉满，也足够搞个回游动线的大横厅。
主卧最有灵魂的地方，莫过于120平还能搞个衣帽间了，看来开发商是懂女人的。
当然，缺点也在次卧的开间，不足3米，只能说失之东隅，收之桑榆吧。
终于说到改善必争之户型了，开发商这次诚意十足，推出两款143平，任君挑选。
先说C1，虎爸愿称之为大平层户型
最大的亮点，莫过于采用边厅设计了，在空间感绝对是全场最佳（具体详见虎爸对西派边厅的解读，不细表了）
其次是厨房的空间了，这个餐厨一体化将近18平米，起码能吊打90%以上的大平层。
妥妥的143平做出大平层的空间感。
非要挑毛病的话，就是通风不足了，因为不是南北通透的格局，对流就不用考虑。当然咯，开开钞能力，搞个新风系统就可以解决了嘛。
C2,就是120平的放大版了。
这个就是比较传统的南北通格局了，相当于是120平的放大版，基本属于不会犯错的户型。
喜欢自然通风的可以考虑首选这款。但在空间感上，虽然客厅和餐厅尺度不必C1弱，但从视觉层面，是不如C1大气的。
总的来说，如果户型满分是10分的，峯上府以上的户型给个9分天花板水平了，开发商是真的太懂改善了。
优势三：偏而不荒，地铁和商业不是画饼。
前面虽然吐槽位置偏，但好在它不荒啊。
不仅不荒，还把五大黄金配套里（地铁、商场、公园、学区、菜市场）搞定了三项。
是的，不是规划，是现成的配套，不是画饼。
地铁1号楼就在家门口。
高坡岭菜市场就是家对面。好吧，你要是觉得菜市场的叫法比较low，那我换成生鲜菜市好不好？
购物中心（星悦荟）、山姆超市就隔着一条马路。
最后，峯上府适合什么人买？几时入手？
峯上府其实最大的优点是地段位置上，可以看作为东盟商务区的外延地。
奈何开发商喜欢另起炉灶，非要操作什么CLD等不觉明历的新词。
导致现在对它的认知是地段偏而不荒，虽然集齐了地铁、商业、菜市在家门口，保证了未来生活的最底下限，但凡是都有两面性，繁华在家门口的同时，往往也意味着喧嚣、舒适度不足，未来高坡岭路作为链接凤岭南北及快速路的主导道，车流量暴增是必然，拥堵就不可避免。
除此以外，最让人纠结的应该是它的学区了。
对于改善型家庭来说，学区基本是刚型需求，用网友的话来说：我都选凤岭北了，为啥要个没学区的？
对学区党太不友好了。
嗐，产品和学区不能两全，这个凤岭北魔咒几时可以打破？（噢，差点隔壁小透明北投领上了）
当然如果你不在乎学区，那这个楼盘就非常的香了。
在产品层面，吊打整个凤岭北是没问题的。是的，哪怕是对比北投领上，抛开容积率等指标不谈，在产品精致度和户型设计上，峯上府是要技高一筹的。
当然咯，你非要说北投领上赠送率更高，那只能说你不懂改善。
不知道大家发现没有？聊到峯上府缺点好像都是外部的，优点都是产品内部的。
这也足以说明峯上府在产品设计上是足够优秀的，至少在卖图纸阶段，虎爸还找不到太多槽点。
但做方案是一回事，落地又是另一回事。
金地虽然也算地产老大哥，名声在外。但在南宁还没有一个交付楼盘经过验证，不要被高大上的售楼部搞上头了。
这些年相信大家也看过太多大牌房企水土不服翻车了，所以建议大家降低降低预期，可以等金地其他楼盘交付看看情况再入手。
以上，是我们新盘测评的第2期，将会收录到《新盘测评》之中，欢迎小伙伴帮忙点赞收藏。
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