广州一二手楼价差距缩小议价空间收窄
5月份，广州市一手楼成交面积大幅反弹，但是二手楼成交面积并不理想。对此，分析师表示，这表明二手房市场博弈正在加剧。值得注意的是，4、5月部分一手楼盘低开导致了近期广州一、二手楼价差距正在缩小。二手楼成交面积不到限购前一半在一系列政策利好刺激作用以及开发商促销的拉动下，5月份广州一手楼成交量出现明显反弹。据广州市国土房管局公布的5月份广州市十区房地产市场运行情况的通报显示，5月份全市十区新建商品住宅网上签约面积71.14万平方米，环比大涨四成，同比涨幅也达39.1%。回顾未实行限购前的2010年5月，那时全市十区新建商品住宅交易登记面积仅54.86万平方米，数据反映在政策利好及以价换量双重作用下，2012年5月份一手楼成交量已超越限购前水平，而2012年4月份一手楼成交量仅是限购前的九成而已。与一手楼市成交火爆相比，二手楼市5月份成交仍显低迷，尽管同等享有一系列政策利好的带动，不过，业主心态转强，议价空间收窄，买家心理价位与业主差距持续扩大，导致买卖双方博弈加剧，令成交量难以延续进一步放大。据广州市国土房管局公布数据显示，5月份广州市十区存量住宅交易登记面积35.01万平方米，同比减少两成多，而与未实行限购前的2010年5月份71.6万平方米的成交量相比，现时二手楼成交量还不到限购前的一半。对于二手住宅市场博弈的加剧，分析人士表示，在目前受限购限贷双重影响下，二手房市场交投活跃度与限购前相比还有相当一段距离，市场上可供买家选择的房源还比较充足，业主过于乐观看待当下市况而盲目提价或反价，并不可取，更有可能错失最佳成交良机。部分一二手楼价接近甚至倒挂在一手楼市以价换量的影响下，部分区域出现一手楼盘报价与同一楼盘或邻近楼盘二手房放盘价接近甚至倒挂的现象。此外，证未满5年的二手房，尽管成交单价有可能低于同一楼盘一手在售组团或附近一手新盘的网签成交均价，但若加上营业税等税费支出，实际购房支出可能会比买一手楼要多，因此，部分不急于入住的买家会转向关注一手楼，而部分因结婚等原因需迫切购房入住或青睐二手房成熟配套的买家，则仍会继续留在二手市场，不过会将关注目光重点放在证满5年这类税费支出相对较少的二手房上。外地客仅恢复到限购前六成水平在限购政策的影响下，省内外非广州户籍人士在广州购房受到严格限制，符合资格的无房省内外非广州户籍人士只能限购一套住房，而已有一套住房的省内外非广州户籍人士只能通过卖一买一才能实现换房改善居住环境的愿望。此外，省内外非广州户籍人士在广州买房，无论是一次性付款还是按揭购房，都需要提供社保、纳税证明等，因此，尽管限购已实行一年多，但至今为数不少的省内外非广州户籍人士仍未能符合资格购房。中介的统计数据更是显示，4月、5月选择出手购房的省内外非广州户籍买家数量仅是两年前未实行限购时的六成多，而同期广州户籍买家数量已回升至两年前未实行限购前的七成。分析人士表示，这导致省内外非广州户籍人士入市积极性回升速度较慢，在很大程度上导致了今年4月、5月广州二手楼市成交的低迷。不过，“毕竟在未实行限购的2010年4月、5月或是已实行限购的2012年4月、5月，省内外非广州户籍人士在个人购房市场中均占据接近六成的市场份额，由此可见，非广州户籍群体购房需求是支撑广州二手楼市重要购房主力之一”。

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