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谢逸枫：今年春节楼市比去年更惨不忍睹

从今年春节楼市表现看，春天还远，寒冬依旧。但是春节楼市成交下滑与零成交属于正常现象，因为春节前后进入“休眠期”已是历年惯例。楼市进入传统的短暂淡季与市场“休市期”。 2013年，春节假日期间，京沪广深四个一线城市与二三四线新建商品住宅的成交，已不仅仅是用惨淡二字可以形容的了。从春节除夕（2月9日）至年初三（2月12日），四天广州全市一手房网签仅15套，网签均价为9338元/㎡。到2013年2月14日，北京与上海及深圳目前无成交数据公布。2013年2月1日，中国指数研究院发布了2013年1月份百城住宅价格指数报告显示，2013年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00％ ，自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨，涨幅扩大0.77个百分点，也是近两年来涨幅首次突破1％。100个城市中，有64个城市环比上涨，35个城市环比下跌，1个城市持平。1月百城价格指数显示，1月全国百城住宅均价9812元/平方米，环比上涨1％，涨幅是25个月以来的最高值，其中北上广深四大一线城市均价更是环比上涨超2％（分别为25075元，涨2.27％；27655元，涨2.30％；14647元，涨2.14％；25060元，涨2.18％）。 即使春节不“打烊”，难延续今年1月份楼市火爆回暖行情，今年春节楼市比冬天更寒冷，比去年春节楼市更悲惨更萧条，全国各地的楼市成绩单都是惨不忍睹。不仅许多城市的成交量沦为个位数，多个地方甚至跌降了“零成交”，跌落的让人心寒。这是10年来中央政策调控最坚决、银根收紧最彻底、购房者最冷淡入市的最直观表现。 从今年春节楼市表现看，春天还远，寒冬依旧。但是春节楼市成交下滑与零成交属于正常现象，因为春节前后进入“休眠期”已是历年惯例。楼市进入传统的短暂淡季与市场“休市期”。春节期间楼市跌至冰点只是短期的，春节后楼市成交会出现大反弹。按照历年楼市传统惯例，销售中心客流量恢复正常，起码要等到元宵节以后。开发商不必对此感到忧心，从目前情况来看，再过几天，“零成交”的现象将会一去不复返，楼市将会持续向好，在政策不加码的情况下，预计今年3月份开始，楼市呈现回暖行情，“小阳春”再现。 今年春节各地楼市成交量的惨淡，重现去年春节楼市“零成交”现象，主要原因有五个方面，一是部分城市在春节期间暂停了房地产交易权属管理系统服务，并且网签数据会出现滞后性。二是楼市进入春节传统淡季，市场处于“休眠期”状态，假期外出与无购买计划影响购买热情。三是房价涨多优惠幅度下降，价格降得不到位，购房者不买账。开发商的“不愿降价”和购房者的“等降价”之间形成了一种矛盾。四是部分消费者寄希望于来年楼市调控政策加码，观望情绪浓厚。五是由于春节长假，少有楼盘推新，多数楼盘处于封盘或是前期尾房销售阶段，形成传统上的供应“断档期”。 从2012年初一线城市房价同比微调，到年底房价全面回升，一线城市房价的起伏变化，特别是在三四线城市房价普遍存在调整压力、一些城市和地区比如温州和海南的房价泡沫开始破裂之际，一线城市房价再次全线上涨，不仅显示出一线城市房价调控之艰难，也显示出当前采取有效措施抑制一线城市房价上涨之迫切。春节前房价不会有实质性上涨，但改善型、中高端房源的成交量会上行，造成房价结构性上涨，春节后则有演变成实质性上涨的可能。 今年一季度是一个重要的市场时间与政策窗口期，房地产调控如上半年加码，下半年政策很难放松。但是从中央会议的调控基调与释放的消息看，房地产调控加码预测异常强烈，尤其是房产税与房屋交易税费及首套、二套房贷的首付比例与利率调整。但货币政策保持稳健，去年两次降息表明偏宽松，今年执行房贷优惠政策，刚需与改善入市，楼市面临调控加码风险，适度加码可能性最大，预计一季度后将会更加明显，市场依然保持震荡上行，有惊无险。在国家宏观经济政策和房地产调控政策不断调整下，上半年房地产市场呈现“反弹、降温、保温”，下半年房地产市场则会“盘整、复苏、平稳”。对于开发商来说，上半年将是最难熬的一段时间。对于购房人而言，是比较好的购房时机。 谢逸枫，中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长。此文观点仅代表作者。

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