- 怎么判断房地产价格走势？
- 资讯类型：楼市要闻 / 发布时间：2022-05-16 07:47:29 / 浏览：148 次 /
决定房地产价格的两个最终因素是供给和需求，其他的一切因素，或者通过影响供给，或者通过影响需求来影响价格。供大于求，则房地产价格降低；需求大于供给，房地产价格则升高。要想全面了解影响供给与需求的因素必须先了解房地产价格构成。
商品房价格构成，主要包括土地开发费；工程设计费；建筑安装工程费；设备工程费；其他工程开发费；商品房流通费；房地产企业利润和税金。
以上几项是构成我国商品房价格的基本内容。各个地区房地产企业在商品房售价计算中，大体包括了上述构成内容。但在具体的房产价格构成计算方法上，不同地区存在一定差别。这种差别主要是由于各地区商品房开发的具体条件不同，各地政府房价政策不同造成的。
以上所述各项费用的高低与合理性直接影响到房屋的建造成本高低，即影响到房屋售价的制定。除了上述硬指标外，还有以下一些软指标也影响到房屋价格。
1.社会因素
社会因素对房地产价格有着很大的影响，主要包括以下几项：
（1）人口分布。社会因素最主要的是人口分布状态。某地区人口增加则房地产需求增大，或人口在某地区比较集中，则该地区房地产需求也会增大，该地区房地产价格一般会上升。
（2）家庭构成状态。传统家庭构成观念的变化对房地产价格也有一定的影响。如现在以父、子、孙这种纵向连结为轴心的大家庭制基本上已没有了，取而代之的是以夫妇为中心的小家庭构成，这样就增加了对于居住单位的需求，特别是在城市，这种需求增加比较明显。
（3）城市状况。城市的发展会使住宅地的需求提高，地价水平上升；公共设施的建设也会使该地区地价水平上升；教育及社会福利的状态，会影响社会文化水平、生活水准，进而影响房地产价格。
（4）建筑风格与质量。建筑风格、质量的高级化，使建造的成本增加，房地产价格必然会提高。
2.行政因素
行政因素是政府从公益的角度扶持房地产发展或限制其发展，大体包括以下内容：
（1）土地利用规划及管制。我国有关土地利用的法规很多，主要有《土地法》、《建筑法》和《城市规划法》等，基于这些法规之上的土地利用规划及管制，对房地产价格影响非常大。如随着现在土地被指定为工业区、住宅区、商业区等不同类型，土地价格会发生很大变化。
（2）土地和建筑物结构、防灾等管制状况。房地产本身必须注意安全，而且还要确保公共的安全。如房地产开发时不允许发生崩塌，建筑物要设防火等，这些规定对房地产价格也产生影响。
（3）房地产租金及税制。国家对地租、房租的管制，会影响到房地产价格、房地产税收制度，对房地产供求都会发生直接或间接的作用，从而使房地产价格发生波动。
（4）住宅政策。国家实行何种住宅政策，金融机构与地方公共团体等是否协助土地与住宅的供给，国家对个人住宅建设的管制与援助动向必然会影响房地产价格。
3.经济因素
经济活动的变化，直接影响到房地产的价格。经济活动的影响一般包括以下几个方面：
（1）储蓄及投资水平。储蓄投资水平的增长，表明中国城镇居民总支出的增长，居民支出中很大部分是花在住房上的，所以经济增长在一定程度上影响到房地产的需求。
（2）财政与金融情况。财政与金融状况的好坏直接影响房地产价格。经济下滑，会导致银根紧缩，如果这种情况长期持续下去，不但房地产需求会减退，房地产供给量也会紧跟着下降，这对房地产价格的影响是非常大的。此外，国家通过财政与税收手段调节经济的政策，对房地产价格也有很大影响。
（3）技术革新与产业结构的变化。技术革新不仅是投资活动的原动力，而且是经济增长的基础，产业结构变化对设备投资和企业投资有重大影响，因而二者对房地产价格会有一定影响。
（4）租税负担。租税负担变化影响企业财务，租税负担增加，通常会抑制产业活动，导致房地产价格变动。
（5）物价、工资及就业水平。物价变动导致货币价值变动而波及房地产价格。从工资及就业水平看，人均收入高的城市，房地产价格也高，反之则低。
（6）交通体系状况。交通体系状况如何，直接影响一个地区的发展与衰退，新交通的开辟，必然促进土地的开发和地区经济的发展，从而使房地产价格上升。
4.区域因素
区域因素是指具体的房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的地区特性，对该地区房地产价格水平的影响。根据房地产的类别不同，应重视的条件也有很大差别。
（1）工业区。对下列区域因素应加大重视：与产品市场、原材料采购市场及相关产业的位置关系；道路、港口、铁路等运输设施建设状况；动力资源及排水费用；劳动力市场的供求；水质污浊、空气污染等公害发生的危险性；行政上的管制状况。
（2）住宅区。住宅区应重视的区域因素有：日照、温度、湿度、风向等气候条件；当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境；街道的宽度、构造；离市中心距离及交通设施；商业街的配置；水、暖、电、气的供给设施；学校、公园、医院的配置；洪水、地震等灾害发生的几率；噪声、空气污染、环境污染等公害发生的程度；自然景观等。
（3）商业区。商业区应重视的因素有：腹地的大小及顾客的情况；顾客的交通手段及交通状况；营业类别及竞争状况；该地区经营者的创造力与资信情况；繁荣程度与盛衰状况；收益程度等。
5.个别因素
房地产价格的个别因素是指其个别特性对房地产价格的影响。
个别因素：主要指土地的位置、面积、地势、地质与地基情况；土地的宽度、深度、形状；日照、通风、干湿状况；与其相临街道、公共设施、水电设施的关系等；建筑物的面积、构造、材料、设备、施工质量和费用；各种法规对建筑物的限制；建筑物与其环境的配合等。
综上所述，影响房地产价格的因素很复杂，对大多数房地产投资者来说想判断房地产价格走势是很困难的，最佳的办法就是分析当地房地产的供求发展趋势，我国政府目前的房地产政策及当地房地产市场的详细情况。
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