- 南京楼市最新行情
- 资讯类型：楼市要闻 / 发布时间：2024-01-14 22:47:19 / 浏览：0 次 /
南京2023年第二批次地块将于2023年5月10日竞拍，主城区共有10宗地块出让，本文主要分析秦淮区、雨花台区及江宁区的5宗地块，并对其中3宗重点地块（G13、G14、G16）进行详细解读。
01
南部新城G13地块：位于南部新城中央活力住区，板块定位主城新中心，规划能级高，配套持续落地，市场相对稳定且认可度较高，地块周边教育资源优越。地块起拍价较高，起拍价预计利润率11.9%，IRR25.3%，建议竞拍溢价率4-6%。预计竞争相比上一批次的G02地块将更加激烈，预测成交溢价率在6-8%之间。
02
雨核G14地块：位于雨花核心区，板块随着配套陆续落地能级持续提升，地块1公里范围内配套资源完善，均已进入建设阶段。地价与一批次G05地块持平，起拍价预计利润率14.4%，IRR30.9%，建议竞拍溢价率12-14%。限价放开后板块预期也有所提升，一批次一路之隔的G05地块竞争激烈，预计本地块热度将延续，预测成交溢价率在13-15%之间，大概率封顶摇号。
03
人居森林G15地块：位于人居森林板块，尚处于起步发展阶段，目前配套欠缺，过分依赖于其他板块，市场认可度较低。地块起拍价偏高，起拍价预计利润率9.7%，IRR12.4%，建议底价竞拍。由于板块配套不足、规划落地较慢且市场持续低迷，预计关注度低，预测成交溢价率0-1%，有一定概率流拍。
04
百家湖G16地块：位于百家湖湖西片区，可享南京南站和百家湖核心区资源，3公里范围内配套齐全、交通便捷，但地块周边界面较差，片区发展空间较小。地价相比上次挂牌大幅降低5000元/㎡，起拍价预计利润率14.4%，IRR38.7%，建议竞拍溢价率13-15%。地块地价优势明显，可与上游板块和分流板块形成明显价差，预计为本批次竞争最激烈的地块之一。预测项目将封顶摇号，溢价率14.9%。
05
禄口G17地块：位于禄口板块，南京市区总价段最低的板块之一，主打低总价低密刚需产品，周边配套资源丰富，出行便利。地块起拍价预计利润率9.1%，IRR19.4%，建议竞拍溢价率0-2%。板块内云湖悦府近期销售情况较好，但板块存量仍偏多，房企关注度较低，预计参拍家数少，预测成交溢价率0-2%。
1
南部新城G13地块
地块信息
地块名称：秦淮区南部新城汇秀路以南、祥天路以西地块
地块编号：NO.2023G13
容积率：2.5
起拍价：217,000万元（30,959元/㎡）
最高价：248,000万元（35,381元/㎡）
地块位于秦淮区南部新城板块核心区，距离南京市中心约6.8km。该地块为二类居住用地，容积率2.5，限高60m，限低35m，特色街巷50±5m范围内住宅高度限制18-30m，同时要求住宅建筑外立面采用高品质板材，打造高舒适性和低能耗科技住宅，并采用二星级以上绿色建筑标准。
周边配套
南部新城是南京中心城区最后一块整体规划的板块，作为核心区稀缺改善板块，建成后将成为与新街口、河西三足鼎立的主城新中心。板块规划能级高，正处于配套持续落地的阶段。地块周边教育资源完善，紧邻南京外国语学校，西南侧规划有小学和中学，打造一站式教育体系。目前板块内华润和金地两个商业综合体项目正在建设中，未来将形成两大核心商圈。地块距离在建5号线神机营站约500m，周边规划有密集的次干路与支路网，未来出行十分便捷。
市场竞争
1
周边地价
地块周边1.5公里范围内2022年至今共成功出让7宗涉宅地块，其中成交楼面价最高的为今年第一批次保利摘得的2023G02地块，楼面价31727元/㎡。2022年下半年起出让地块的起拍楼面价提升明显，5宗地块均为底价或低溢价率成交，但随着限价的提升和放开，利润空间有所提升，目前周边地块房地差20000-22000元/㎡（含加装包）。本地块30959元/㎡的起拍楼面价与一路之隔的华润G24地块以及第一批次的保利G02地块基本持平。根据目前的供地计划，地块西北侧的两块宅地预计也将于不久后进行出让。
2
新房市场
南部新城板块近几年发展迅速，认可度较高，目前板块内主力在售项目主要位于北侧中央生态住区和南侧中央活力住区，全装修售价47000-50000元/㎡，装修包定价均在4000元/㎡以上。北侧中央生态住区目前在售项目主要是2021年底入市的“四叶草”，均打造140㎡起步大户型，门槛较高、小区位配套不足加上市场下行的影响，各项目月均流速仅1500-3500㎡，去化率均在70%左右（南宸紫阙受正荣影响去化不足30%），片区广义存量仍有约15.2万㎡，180㎡以上大户型和底跃存量较多。而本地块所处的南侧中央活力住区2022年下半年以来润鸿府、琥珀云台、文华府等项目相继入市且配备了120㎡左右的小户型，降低门槛后获得了市场较好的反响，主力在售项目月均流速5000-7000㎡。
与本地块一路之隔的华润润鸿府于2022年11月入市，主打113-115㎡小户型，配置占比超过70%。项目春节后去化速度明显加快，月均流速约7000㎡，小户型去化约52%（其中105㎡户型已售罄），整盘去化率44%。该项目全装修限价50000元/㎡，近期均价约49300元/㎡，装修升级包4350元/㎡。
【AUR】华润润鸿府供求走势图
板块内还有4宗地块（金基G25、金茂G27、伟星G65、保利G02）待上市，均位于中央活力住区。由于南部新城板块供地速度较快且市场下行阶段去化受到影响，目前板块内竞争仍较为激烈，本地块直接竞品广义存量约53.2万㎡。本地块开盘时华润润鸿府已基本售罄，主要竞品为4个待入市的项目，且西北侧两宗地块短期内若出让，续销期也会产生正面竞争。
3
二手房市场
板块内二手次新房较少，主要位于板块西南侧，参考均价48000-50000元/㎡。复地宴南都项目近期成交均价约48500元/㎡，成交面积段95-105㎡，于2020年交付。
量价定位
本地块位于南部新城板块中央活力住区，是整个板块的核心居住片区，规划能级高，配套持续落地。地块所处东片区教育资源优越，居住圈层较为统一。项目入市时主要竞品为片区西侧的金茂G27项目和保利G02项目，续销期内地块北侧两宗地块也会产生正面竞争。板块客群以城东的地缘客户和鼓楼、江宁的改善客户为主，板块内存量虽大但主力项目去化速度较为健康。建议项目整体定位偏刚改，可依托一站式教育体系，主打低门槛中高层产品，配置110㎡/125㎡/140㎡户型，以600万以内总价户型为门槛，沿特色街区打造部分改善洋房产品。
综合考虑竞争环境、板块发展空间和产品配置，建议整盘定价53000元/㎡左右（其中精装5500-6000元/㎡）。预计项目月均流速6500㎡左右，去化周期10个月左右。
竞拍分析
1
收益预测
基于上述分析，预计起拍价项目利润率11.9%，IRR25.3%，综合考虑竞争格局、安全边际和动态收益，建议竞拍溢价率控制在4-6%。
2
竞拍预测
本地块属于本批次综合素质较优的地块之一，南部新城板块能级较高且市场相对稳定，是品牌房企的优选，预计竞争相比上一批次的G02地块将更加激烈，预测成交溢价率在6-8%之间。
2
雨核G14地块
地块信息
地块名称：雨花台区西善桥街道数字大道以北、守正路以西地块
地块编号：NO.2023G14
容积率：2.8
起拍价：251,500万元（24,558元/㎡）
最高价：288,500万元（28,170元/㎡）
地块位于雨花台区雨花核心区板块，距离南京市中心约9.9km。该地块为二类居住用地，容积率2.8，住宅限高100m、限低60m，要求注重沿南侧数字大道城市界面的塑造，并采用二星级以上绿色建筑标准。若配建商业用房的需沿东侧守正路设置，建筑面积不高于5%且不得低于两层。该地块综合素质较高，紧邻上一批次摇号的G05地块，预计将再度成为本批次最热门的地块之一。
周边配套
地块所处雨花核心区板块位于软件谷三大园区的中心地带，是连接河西新城和南部新城的重要战略走廊，正处于快速发展阶段。地块周边1公里范围内教育、商业、医疗、景观资源十分完善，核心配套均已进入建设阶段，一路之隔的华润置地中心综合体建成后将大幅提升片区的居住和商业氛围，形成新的核心商圈。地块距地铁站约800米，紧邻主干道数字大道，出行便捷度高，10分钟内即可达河西新城核心配套。
市场竞争
1
周边地价
地块周边地价较为稳定，雨花核心区板块近两年仅有一宗涉宅用地出让，为上一批次万科摇号获取的G05地块，与本地块一路之隔，楼面价28177元/㎡。地块东北侧2021年初成交的金基G06地块楼面价27907元/㎡，房地差约16000元/㎡（含加装包）。下游铁心桥板块近两年成交的纯住宅地块楼面价约26500-28500元/㎡。本地块起拍价和封顶价与上一批次的G05地块基本持平，在板块核心配套持续落地且限价放松的背景下，板块热度和利润空间有望进一步提升。
2
新房市场
雨花核心区板块近几年供地节奏较为平稳，板块内目前仅华润云上润府在售，万科G05地块预计10月入市，板块广义存量约19.4万㎡。下游铁心桥板块广义存量约12.2万㎡，项目入市时仅剩凤起云台和时代悦峰两个项目在售，会产生一定分流。上游小行板块仅万科G06项目待入市，存量约5.5万㎡。
华润云上润府2022年4月入市，累计去化率约55%。该项目已推出的108㎡户型已基本售罄，剩余141㎡和171㎡大户型较多。2022年9月起市场下行明显，项目折扣力度加大，成交均价下滑，春节后市场有所回暖，大户型去化加快。该项目全装修限价40000元/㎡，近期成交主要以大户型为主，近六个月成交均价约37382元/㎡。项目另有装修升级包3500元/㎡，选装率近90%。
【AUR】华润云上润府成交走势图
上游小行板块的万科朗拾于2022年10月入市，5个月去化97%，剩少量底跃在售，整盘均价约41000元/㎡，另有装修升级包4000元/㎡。
3
二手房市场
板块南侧二手次新房参考均价42000-44000元/㎡，无明显倒挂。中海城南公馆位于本地块南侧900m，紧邻贾西地铁站，面积段为101-139㎡，于2021年交房，近期二手房成交均价约43000元/㎡。
量价定位
本地块位于雨花核心区，可共享河西新城顶级配套，同时板块内教育、商业、医疗等核心配套均位于地块周边1公里范围内，目前已进入建设阶段，板块界面持续提升。项目入市时同板块主要竞品为华润云上润府和万科G05项目，同时下游铁心桥板块的两个项目也会产生一定分流。板块客群基数较大，以城南地缘业缘客户和河西、江宁的外溢客户为主，目前华润云上润府已推出的108㎡户型已售罄，小户型门槛低、需求量较大。本项目建议整体定位偏刚改，配置105㎡/120㎡/140㎡户型，以105㎡户型480万以内总价为主力，提升产品配置、小区配套和精装标准，增强整体竞争力。
综合考虑板块成长空间、竞争环境等因素，建议整盘定价44500元/㎡左右（其中精装5000-5500元/㎡），依托产品竞争力和户型差异化，实现快速跑量。预计项目月均流速8000㎡左右，去化周期12个月左右。
竞拍分析
1
收益预测
基于上述分析，预计起拍价项目利润率14.4%，IRR30.9%，综合考虑竞争格局、安全边际和动态收益，建议竞拍溢价率控制在12-14%。
2
竞拍预测
本地块所处雨花核心区板块处于快速发展阶段，市场认可度逐步提升，限价放开后板块预期也有所提升。上一批次一路之隔的G05地块竞争激烈，预计本地块热度将延续，预测成交溢价率在13-15%之间，大概率封顶摇号。
3
百家湖G16地块
地块信息
地块名称：江宁区江宁开发区利源路以西、秦淮路以南地块
地块编号：NO.2023G16
容积率：2.1
起拍价：121,000万元（18,524元/㎡）
最高价：138,000万元（21,127元/㎡）
地块位于江宁区百家湖板块，距离南京市中心约10.1km。该地块为二类居住用地，容积率2.1，限高60m，限低24m，地块内不得设置商业建筑，建筑风格宜公建化处理，应采用一星级以上绿色建筑标准。地块周边厂房较多，有一定噪音影响。该地块在2022年第三批次集中供地时因地价偏高而流拍，此次出让起拍楼面价直降约5000元/㎡，盈利空间大幅提升，预计将成为本批次最热门的地块之一。
周边配套
地块位于江宁核心百家湖板块湖西片区，连接南京主城和百家湖核心区，可同享南京南站和百家湖核心区配套资源。地块周边3公里范围内配套齐全、商业综合体较多，距离胜太西路地铁站约800m，紧邻主干道，交通便利度高，10分钟车程可达各大商圈。但湖西片区发展基本定型，地块周边厂企和老旧小区较多，城市界面相对较差，且地块西侧规划有加油站，未来发展潜力不足。
市场竞争
1
周边地价
百家湖板块近三年仅一宗涉宅用地出让，位于百家湖核心区，于2022年由招商竞得，而湖西片区已断供多年。招商G51地块成交楼面价达26285元/㎡，与本地块的起拍楼面价有约7800元/㎡的价差，房地差约18000元/㎡（含加装包）。上游南站板块今年一批次成交的大悦城G07地块楼面价26223元/㎡，而分流板块铁心桥近两年成交的住宅地块楼面价约26500-28500元/㎡。周边地块楼面价普遍超过26000元/㎡，本地块虽然小区位一般，但封顶楼面价与周边地块有超过5000元/㎡的价差，地价优势明显。
2
新房市场
百家湖板块湖西片区断供多年，周边在售项目主要有上游百家湖核心区的百家臻园、上游南站板块的嘉华嘉宏峰以及分流板块铁心桥的4个项目。
百家臻园距本地块3km，于2022年11月开盘，产品为招商臻系产品，定位改善，135㎡户型起步，首开中签率仅27.7%，目前整盘去化率超70%，月均去化8400㎡，成交均价42912元/㎡，另有装修升级包2800元/㎡可选。
【AUR】百家臻园供求走势图
凤起云台位于分流板块铁心桥，于2022年10月开盘，定位刚需刚改，目前整盘去化率已超50%，月均流速8300㎡，近三月去化速度提升明显。该项目全装修限价41000元/㎡，近期成交均价40476元/㎡，另有装修升级包2500元/㎡。
目前南站板块存量约6.5万㎡，百家湖板块存量约1.9万㎡，铁心桥板块存量约12.2万㎡，东山板块也有约13.8万㎡存量未入市。本项目入市时主要竞品为分流板块凤起云台和时代悦峰，大悦城G07地块和金融城G93地块从价格段层面不构成直接竞争。
3
二手房市场
地块周边老小区较多，板块二手次新房价差较大，参考均价34000-44000元/㎡。本地块东侧1km的同曦青春水岸紧邻河定桥地铁站，面积段为70-120㎡，于2014年交房，近期二手房成交均价约34000元/㎡。百家湖核心区周边次新房价格超过40000元/㎡。
量价定位
本地块位于百家湖板块湖西片区，可享南京南站和百家湖核心区资源，3公里范围内配套齐全、交通便捷，但地块周边厂房及老旧小区围绕，界面较差，片区发展空间较小。周边竞争环境较为宽松，项目入市时仅铁心桥板块两个项目尾盘在售，上游板块项目不构成直接竞争。地块周边客群基数较大，以江宁地缘和产业客户以及雨花软件谷业缘客户为主。本项目建议整体定位偏刚需刚改，配置105㎡/130㎡户型，以105㎡户型380万以内总价为主力，优化产品配置，提升项目性价比。
综合考虑竞争格局、发展潜力、地块资质等因素，建议整盘定价36500元/㎡左右（其中精装4000-4500元/㎡），拉开板块间价差，快速跑量。预计项目月均流速6500㎡左右，去化周期10个月左右。
竞拍分析
1
收益预测
基于上述分析，预计起拍价项目利润率14.4%，IRR38.7%，综合考虑价格梯度、安全边际和动态收益，建议竞拍溢价率13-15%。
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竞拍预测
本地块虽然小区位条件一般，但本次出让楼面价大幅下降，性价比凸显，可与上游板块和分流板块形成明显价差，且价格有进一步提升空间，预计为本批次最热门的地块之一。预测项目将封顶摇号，溢价率14.9%。
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