- 万科城市之光房子怎么样？
- 资讯类型：楼市要闻 / 发布时间：2024-01-19 17:22:02 / 浏览：0 次 /
近期，业内传闻，去年光谷土拍成交的P（2022）113号地块，将由万科投入开发，大概率是持股操盘。日前，该项目相关人士已向证实确有此事，并表示该项目规划方案尚在完善中，截止发稿，尚未官宣。以下，该项目暂称万科佛祖岭项目。
拿地信息/开发商介绍：民营企业武汉万宸拿地，楼面价约7202.6元/平万科将会参与开发
P（2022）113号地块位于东湖新技术开发区流芳一路以东、高新五路以南、流芳路以西、高新六路以北，规划净用地面积为59823.17平方米（其中公共交通场站复合居住用地面积49776.29平方米，公园绿地用地面积10046.88平方米，以实测为准）；规划用地性质为公共交通场站复合居住用地、公园绿地；土地分类为城镇住宅用地、公园与绿地；最大计容建筑面积不大于12.44万平方米以内；建筑高度不超过80米；建筑密度不大于25%；国有建设用地使用权出让年限为住宅70年。
该地块竞买保证金8960万元，起始价约89600万元，由武汉市万宸房地产开发有限公司底价拍得，成交楼面价约7202.6元/平。
地块主要要求：
根据工商公开信息显示，武汉市万宸房地产开发有限公司隶属于深圳前海富士泰德投资管理有限公司和深圳市鼎合丰汇实业有限公司，最终都隶属于自然人。
百度搜索可见，拿地企业之一的深圳市鼎合丰汇实业有限公司与万科确有开发项目的交集。
万科入股开发的话，将是万科时隔多年，重返光谷，关注度还是相当高的。
万科2021年进入武汉，是武汉人耳熟能详且认可度非常高的大品牌房企，有时戏称为武汉房企的“大哥”，分布于武汉三镇的项目也很多。
万科也是光谷的“拓荒者”之一，万科早期在关山开发有万科红郡、万科魅力之城、万科城市花园、万科城花璟苑、万科锦程、万科嘉园等项目，万科花山紫悦湾项目也是花山片区的拓荒盘之一。
该地块最大计容建面不大于12.44万方，住宅占比体量不小。
项目地块围挡及南侧高新六路：
万科佛祖岭项目基础信息评测：
一、区位：东湖高新区金融港佛祖岭板块，居住氛围好
万科佛祖岭项目位于东湖新技术开发区流芳一路以东、高新五路以南、流芳路以西、高新六路以北，行政区划为东湖高新区，又属于光谷南佛祖岭片区，紧挨着地铁佛祖岭车辆段，与三环线直线距离约2.7公里，与地铁2号线佛祖岭站直线距离约700多米。
项目所在片区属于东湖高新区光谷南板块，已成为金融港片区，准确一点说是佛祖岭片区。
具体位置就在地铁2号线佛祖岭车辆段东侧。
武汉地铁佛祖岭车辆段综合楼
湖北省武汉市江夏区高新六路25号
微观区位：北侧为佛祖岭车辆段、高新五路；东侧为流芳路、长城达尚城；南侧为高新六路、在建伟星光谷星悦广场；西侧为流芳一路、佛祖岭小区。
区位点评：
1、项目位于光谷南佛祖岭片区（近金融港），行政区属于东湖高新区，与三环线直线距离约2.7公里，距离光谷大道高架也不远，相比附近江夏区的楼盘来说，该项目的行政区位有明显优势。
2、佛祖岭片区开发较早，属于光谷产业集群聚集地之一，周边有大学科技园、金融港、佛祖岭高端装备制造产业园、富士康产业园、光谷芯中心、综合保税区等产业园，产业实力不错。
附近的烽火科技园：
3、周边成熟居住小区较多，生活氛围还可以，属于光谷核心之外比较成熟的居住区，周边生活配套也比较丰富。光谷一路以西的部分成熟界面还是挺不错的，不过光谷一路与东的佛岭片区城市界面有待提升，周边不少还建房，区域利好也不多。
周边成熟小区：
项目附近的佛祖岭社区：
流芳一路城市界面：
流芳路城市界面：
4、项目东边有高铁线路，不过和高铁之间隔了2个地块，高铁噪音被佛祖岭社区等阻挡了不少，噪音影响有限。
周边卫星地图：
项目对面即是伟星星悦广场，未来会是住宅加一个大型商业体：
项目门口高新六路城市界面：
二、交通出行：距离2号线佛祖岭站约700米、自驾走光谷大道高架比较方便
地铁：项目与地铁2号线佛祖岭站直线距离不到700米，沿着高新六路步行可达。
地铁2号线是武汉人流量超大的线路，南延长线的开通提升了光谷南的交通和区域价值。
2号线佛祖岭站实景图：
项目西边还有有轨电车T1佛祖岭站，有轨电车可以直达光谷软件园、关山大道等地。速度较慢，但比较平稳，且高峰期不堵车。
有轨电车站点实景图：
自驾：光谷大道高架是连接光谷核心与光谷南的交通大动脉，从项目门口的高新六路向西有大型互通立交可轻松上下光谷大道高架，上高架后可一路抵达三环线、光谷核心、雄楚高架、东湖隧道等。此外还可以从光谷二路上三环，自驾出行的通达性还不错。
项目上光谷大道高架示意图：
光谷大道高架实景图：
高新六路匝道实景图：
西侧流芳一路：
周边路况图：
三、配套：南侧紧邻伟星规划的12万方商业，周边生活配套相对成熟
商业：项目南侧一路之隔伟星光谷项目自带近12万方的大商业，伟星拥有比较成熟的商业地产开发经验，星悦广场将成为佛祖岭不多见的大型购物中心，比较值得期待。
项目西侧地铁佛祖岭站旁边有世达广场，东侧流芳路沿线有同兴生活广场、光谷流芳天地等成熟商业，直线距离都在1公里内，日常购物和逛街消费还算方便。
世达广场实景：
同兴生活广场实景图：
此外项目旁边的佛祖岭社区、梁山头社区等有比较成熟的社区商业，品质一般，但烟火气十足。
周边社区底商：
教育：项目一街之隔紧邻光谷十五小东校区，即光谷十九小，2023年开学，目前预计是与光谷十五小按照高低年级分校区统一办学，即部分年级在西校区、部分年级在东校区，不过本地块所在的位置2023年暂时不在光谷十五小划片范围内。
南侧还有光谷三小、光谷七小、光谷十四小、光谷三初、光谷二高等。中小学教育资源相当丰富，且距离较近，不过和关山核心相比，教育资源不算优质。
（备注：学区划片每年都有变动，具体以当年为准）
根据划片文件显示，项目所在位置属于光谷三小2023年划片范围：（每年可能有变动，无对口承诺）
光谷十五小2023年大致划片范围：
光谷十九小效果图：
光谷二高：
光谷十四小：
光谷三小：
医疗以及其他：项目西边约400多米就是已经开诊的人民医院东院，步行可达。
人民医院东院：
项目周边有不少高校，如湖北经济学院、武汉体育学院、武汉工程大学流芳校区、武汉商贸职业学院等，学生的人流量比较大，有一定消费活力。
湖北经济学院大门：
配套点评：
佛祖岭片区虽属光谷南，不过开发早，各种生活配套都非常齐全和成熟，其中教育资源真的丰富，旁边的大商业有不错发展潜力。
四、周边价格：旁边的伟星光谷星悦广场折后约20500元/平
光谷南在售楼盘主要有3个，供应和库存都不大。
几个楼盘位置差别比较明显，差价也明显。伟星光谷星悦广场就在项目旁边，折后约20500元/平，美的云筑价格相对较便宜，临近铁路高架，折后约16000元/平，城投光谷香恋属于大学园片区，折后约23000元/平，价格较高。
光谷南主要在售楼盘分布：
光谷南片区二手房小区很多，属于东湖高新区的有几个小区均价约1.6-2.1万/平，相对较高，属于江夏区的小区均价普遍约1.4-1.5万/平，差别非常明显。
北侧不远的万科魅力之城，南区均价约21292元/平，属于片区高价。
北区均价约18363元/平。
其它几个高价二手房小区均价约18248-20591元/平。
招商东城华府和中海光谷东麓，虽有品牌优势，但属于江夏区，价格明显偏低。
万科光谷佛祖岭项目属于东湖高新区，除了临地铁车辆段外，并不其它短板，如果万科操盘，价格可能比对面伟星持平或者略高，大概率可能突破片区新房、二手房价格上限。
“武汉阿松”综合点评：
项目优势：
1、属于东湖高新区，周边较为成熟；2、近地铁2号线佛祖岭站和光谷大道高架，交通出行明显优于片区在售楼盘；
3、旁边紧邻伟星大体量商业，周边中小学较多，且距离比较近。
项目劣势：1、区域利好有限。2、临地铁车辆段，不过预计影响不太大。
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