一 、取得土地环节
开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。
1、契税
应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），湖南为4%
2、印花税
应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱
二 、建设开发环节
取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。
1、土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
2、印花税
常见的合同如下：
印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱＋建筑安装工程承包合同金额×0.3‱＋借款合同金额×0.05‱
三 、销售环节
取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
1、增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
预征:一般计税方法,预收款/(1+9%)*3%
简易计税方法, 预收款/(1+5%)*3%
清算: 一般计税方法,(销售收入-允许扣除的土地价款)/(1+9%)*9%-进项税款-预缴税款。
简易计税方法, 销售收入/（1+5%）*5%-预缴税款
注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。长沙市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。
3、土地增值税（预缴）
预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率
预征率：分为住宅和非住宅,一般在1%至3%,具体咨询当地税务机关.
4、印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×5‱
5、企业所得税
销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

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