- 海南房价肯定要下跌吗？
- 资讯类型：数据政策 / 发布时间：2022-05-23 18:20:26 / 浏览：205 次 /
海南房价跌过三次，第一次，九几年，建省建特区大开发，然后留下一地烂尾楼。房价从三千多跌到七八百块/平都没人买，为什么？那时候没有产业基础，人均收入低啊，本地人不买，外来打工的没钱买。第二次，国际旅游岛，三亚凤凰岛最高炒到七八万/平，三亚湾炒到三四万/平，现在不是说房价高吗？还没到那个时候水平线呢！
这一次房价飙升就是什么自贸区了概念。看评论区都是看涨不看跌，无理由的自信。人家炒房的都是炒概念，拉升起来的第一批早跑了，后面接盘的还在做梦。海南炒过黄花梨，最惨的时候暴跌七八成。有人就说了，全国对比，海南房价不算高的。我就奇怪了，北上广深有一千多万的城市人口，有完整产业链支撑城市发展和人口流入，海南现在全省才一千来万人，全省城市人口才几百万人，没有支柱性产业，没有人口流入，明明三四线城市的命，偏说自己得了一线城市的病。说房价不会跌的去查查海口属于几线城市，人均收入多少，人口多少，都有哪些高收入行业工作。
海南房子卖的最火的时候，销售大厅喧闹的都是外地口音，机场都是直奔售楼处的人，房子都是卖给外地炒房的囤着了。现在限购了怎么就没人买了呢？
海南本地人口有购房需求吗？海南人在下面县市和农村有房，现在新农村美丽乡村建设，搞得不错了，守着农村宝地，在海口打工周末回家。海口土著城市人口，多的都经历过三次拆迁了，补偿了拆迁款和几套还建房。
再说说海南的外来人口，海南有什么高薪产业和稳定的产业基础啊？有多少打工的买得起房啊？菜价全国最高，三四线城市的命偏偏得了一线城市的病，那点工资收入吃个拉撒租房以后，还敢说买房吗？
如果房价跌三成，炒房的和开放商谁先绷不住呢？比如100万的房，贷款七成70万，首付三成30万，房价跌三成后估值70万，你猜会发生什么吗？你是用一百万市值估价贷了70万，现在房价不值100万了，银行让你补足抵押物不足部分30万，你节衣缩食的还着房贷，让你再补30万你怎么办？卖掉？除了首付和装修投入都没了不说，卖掉的房款还不够银行贷款，因为70万还有利息啊。继续还？补足抵押物价值。不卖也不补，继续还贷，你的房子只值70万了，你还按一百万价值还贷，想想都得吐血吧，如果跌价超过三成呢？
这就是现在说房价不会跌的那部分人心里最害怕的，于是嘴硬的跟鸭子嘴似的，有一千万个理由说服自己和别人房价不会跌，房价除了政府调控因素外还有市场因素，看不出不跌的理由，留贴在此，明年再看～
前几年，不断有中介朋友劝我买套海南的房，当然，我都以“没钱”为由婉拒了。
最近，这些中介朋友不断的在朋友圈中做出“温馨提示”，不断告诉你3年前没买海南，你亏大了。
于是，我开玩笑，说要把他拉黑了。
的确，海南房价火了，人们都很亢奋，但在楼市调控一盘棋的当下，任何过于非理性的房价涨幅，都会有回归理性的那一天，只不过各地频率不会相同。
从“人”入手，客观判断海南房价情况判断房价何时进入拐点，其中一个方法是从“人”入手，进行分析。
这里主要看两个数据，一是人口净流入情况，二是购房人的年龄结构。
1、人口净流入情况
经典的“胡焕庸线”告诉我们一个真理，人口越聚集的地区，经济越发达。这条线，其实也能真实的反映出人口与房价的关系。
人口的迁移变动，真的能综合体现出一个城市经济的景气程度。
房子是居住的刚需，如果一个地区人口持续较快增幅，对房子的需求就会显著增加，依据供需原理，房价也将被不断推升。
而且人口的持续净流入，也能让你在未来想卖出房子的时候，可以尽快脱手，不至于找不到“接盘侠”。
上海，2000年人口1609万，2017年达到2418万，增幅44%；
北京，2000年人口1380万，2017年达到2170万，增幅57%；
深圳，2000年人口700万，2017年1252万，增幅78%，而且深圳约80%是年轻人，70%是外来人口，这是深圳房价持续上涨的最大内在动力。
海南，2000年人口789万，2017年人口926万，增幅只有17%；
整体来看，海南并不缺楼盘，不过人口净流入增幅并不明显，甚至显著低于一些二三线城市。
个人感觉，目前海南房价还未降温，但显然有些过度炒作，当务之急是如何吸引更多人到海南，也就是找到下一批长期的“接盘侠”。
一旦一个省市人口开始出现持续的净流出，就要警惕房价的拐点。典型如黑龙江省。
2、购房者的年龄结构
这里说的购房者，主要是刚需购房者。房价除了与人口净流入有关，也和购房人年龄结构有关。
有专业房地产机构研究表明：
25岁~44岁是买房的主力人口。
其中25岁~34岁是购买力最旺盛的群体，这些人占据了买房人口的约50%，
其次是35岁~44岁的人，占到了24.5，二者相加占据了74.5%。
45岁之后，买房的意愿明显下降。
也就是说，如果一个城市购房年龄结构中，45岁以上的占比在逐渐上升，那意味着这个城市对房产消费是需求不足的，拐点即将到来。
而根据专业房产交易机构的数据，2016年海南楼市成交年龄结构如下：
可以看到，21岁~40岁人群的合计占比达到67%，购买力趋于年轻化，算是非常健康的指标。
当然，这些指标要每年都看，毕竟海南这两年房价涨得太厉害，超出了大多数人的收入增幅，不排除也会超出年轻购房者的承受范围。
拿三亚来说，2016年末均价还不到1.5万，
但经过近两年猛涨，目前早已突破3万大关，两年足足翻了一倍！
所以，判断房价是否还有上升动力，首先看人口是否持续净流入，二要看购房人口比例，40岁以下的年轻人口是否是购房的主力军。
警惕“炒作基因”90年代初，海南楼市可谓是全国楼市的标杆，房价曾经在两年时间，从1000多元飙升到7、8000元，而北京才只有不到2000元。
紧接着，严格的房地产调控就出来了，房企被暂停上市，严控信贷资金流入房地产，结果造成大量房企资金链断裂，海南楼市迅速崩盘，价格也从七八千回落到2000元。
基于“天高皇帝远”的地理位置，有兴趣的朋友可以查查近10年来的历史走势。
虽然目前一切良好，但需要警惕海南楼市的“炒作基因”。如果楼市持续过热，又赶上阶段性的调控加码，也不排除会出现短暂的下跌。
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