坐标石家庄。石家庄的房价由2015年的均价8000多，经过16—17的猛涨，到了均价17000-18000，接着政府出台了严厉管控措施，限购、限贷、限价、限售，尤其是限售5年，堪称全国最严，经过2018年的调整，目前市区均价在15000-16000之间，三环边上12000-13000。市区内均价差异不大，不像有的城市，有的区很高，有的区很低。现价格已趋稳，刚需建议无需再等，经过2年多的调整，价格已经稳定，一旦政策放松，房价将再次上涨，年前建议出手。

现在三四线城市的房产市场怎么样？

如果只是按字面意义理解，三四线城市的房地产市场目前几乎是有价无市，成交量低迷，成交价格较前期高位普遍下滑了5~15%，但很多地方房屋销售价格并没有明显下降，甚至少部分城市价格还有微涨，这好像与事实有很大的差距。这背后其实是开发商变相降价的结果，变相降价有很多方式，比如：去掉精装按毛坯销售、送全屋电器家具、赠送面积、去掉捆绑车位、赠送N年的物业服务费……等等不一而论。公开的降低销售价格，地方政府会出面干涉，至于为什么会出面干涉，不是这里讨论的内容。

这里，我认为你是想知道未来房地产行业的走势，那么，这个问题有点大了，而且很深奥，不是一句两句话能说清楚的，我试着用最简单数据罗列的方法解释一下，看看能否解惑：

1. 中国不是完全的市场经济，而是凯恩斯主义盛行的国家，这个是一个前提；

2. 按官方发布的数据，中国城市化进程已经达到55%左右，既城镇常住（注意，这里说的是常住）人口占全部人口的55%。但据第三方调研机构数据，城镇常住人口已经超过了全部人口的60%以上。

3. 据权威消息，中国户均房屋拥有量为1.024套，人均拥有居住面积36.6平米，即中国平均每一个家庭都拥有1套以上的住房。官方数据为城镇住房为2.7亿套（如果加上在建项目和未交房项目，这个数据还要高很多），按每个家庭平均3人计算，城镇房屋足够供应8.1亿人居住，城镇常住人口只有7.1亿。还有可提供1亿人居住的房屋一部分空置，一部分租赁给外来务工人员和其他人员；这个数据说明，不少的人拥有2套和2套以上的房子。

4. 中国经济模式决定了三四线城市会向一二线城市输出人口，三四线以下城市处于人口净流出的尴尬局面。

5. 房屋具有投资属性，房价大涨会促使大量资本进入，房价滞涨大量资本就会逃离，这是资本逐利性所决定的。前期地产类股票一再跌穿前期低点，就是因为大量的资本抽离造成了。

6. 2018年上半年政治局明确了遏制房价上涨，跟以往的“抑制房价过快上涨”完全不同，并确立了房子是用来住的不是用来炒的地产发展方向。

根据以上资料分析如下：

1. 中国城市房地产趋势在未来2~7年之中，稳中有降，每年的降幅应该不会超过10%，降幅过大将会导致地产上下游产业产能过度剩余而发生金融危机，升级严重的经济萧条。为什么能做到有控制的价格下降而不是资本主义国家往往会发生的崩盘：这就是前面强调的凯恩斯主义在发挥作用，但不绝对排除短时间的暴跌可能发生。

2. 相对比较发达国家自有住房比例来看，中国房地产行业市场的功能性需求事实上已经高度饱和，投资性需求仍然有一定的空间，但市场决定一切，没有市场投资就失去了意义，失去了基础。因此，房地产继续高增长的神话必然要结束。

3. 中国在40年的经济快速发展中欠债太多，债太多了负担就重，想跑也跑不动，因此需要偿还，怎么还？简单说就是需要在一个持续的经济下滑周期中，政府通过不断的挽救刺激经济来释放前期发展的红利来达到还债的目的。这更像是在平衡各行业之间、政府与企业之间、社会与个人之间的一种财富重新平衡的过程。比如现在或者已经开始执行的个人所得税减免，企业减负政策的集中出台，社会福利的不断提高，大力度的扶持民营企业，降低资本进入敏感行业的门槛……等等这一切，都是在还债。其中，以往支柱性产业的地产就要付出更多偿还更多，怎么还？降价！还有一个办法，就是货币大幅贬值，但这个不符合人民币在国际上所承担的义务和与中国政府的大国策略不符，所以只能是地产割肉了。因此，地产行业走势向下是形式的需要，或者说是政治的需要，而不是市场的需要。从这一点可以看出，政府允许房价跌，但不允许暴跌，所以，这个跌的过程会比较长，温水煮青蛙吧。

4. 房价会有多深的跌幅，这个不太好盖伦，根据国外经验，一般跌幅都会超过50%，最近在香港发生的一次持续6年的房地产价格下滑，房价从最高点下跌超过60%跌去一大半，市场惨不忍睹遍地哀鸿。按一般而论，房价下跌不超过50%，社会各层面的经济关系是不可能调整到位的，预测房价下跌至少在高位的一半左右，中途不排除小幅度报复性上涨，主要是接盘洗盘，避免出现激烈的社会问题。

5. 三四线城市鉴于中国经济发展的模式，人口发展受到极大限制，没有人口就没有市场，没有增量人口就没有增量市场，所以，三四线城市房地产市场比一二线城市会更为低迷。

总的一句话：受访地产行业的影响，中国经济必然会经过一段较长时间的低迷期，其反过来又会制约房地产的发展。房地产在很长一段时间将持续低迷并逐渐实现价值回归，三四线城市房地产市场博弈将更为惨烈。

有一点必须强调，房价总的向上涨的价格趋势是不会变的，不管你愿不愿意接受，跌只是地产行业发展的必然阶段而不是最终结果。

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