- 上海消费者购房意愿逐渐回升，北京房产市场交易量也逐渐增加，北上广深楼市是否即将迎来一波上涨？
- 资讯类型：数据政策 / 发布时间：2022-05-20 14:14:32 / 浏览：285 次 /
上海消费者购房意愿逐渐回升，北京房产市场交易量也在逐渐增加，市场端有回暖征兆，但北上广深可能会迎来短暂的分化行情，北京可能还会小跌，上广深3城稳中小涨概率很大。分享下具体的个人观点，供参考。
第一、4个一线城市楼市的历史行情01、以史为鉴
通过中指院2010年以来的房价走势图看，2015.05-2016.09期间，基于商品房去库存的需要，楼市调控整体松绑，房价大幅飙升。
其中，宇宙中心深圳房价飙升速度最快最高，其次上海，紧跟着是北京，最后是广州。在4个一线城市中，深圳、上海代表性很强，叠加湾区身份、科创产业定位加持，成为人才和资本追逐的对象，城市前景看好，房价一路狂飙。
北京是首都，政治优先，特殊性很强；而广州相对其他3城而言，老实说要弱很多，这个差异也体现在了房价上。
通过对过去10年房价梳理看，一线城市房价难以大涨，也难以大跌，维稳或者小涨是大概率事件。怎么说呢？除非楼市松绑，不然房价大涨是缺乏基础的。
02、过去6个月房价梳理
再来看下4个一线城市最近半年的房价表现情况，数据来源：中指院。
⑴波动幅度
在今年1月份之前，房价的月均波动幅度在1%的范围内；疫情到来后，房价的波动幅度齐刷刷地回落到了0.5%的范围内。价格波动幅度在缩小，很难就说房价开始降了，很可能说明楼市活跃度在降低！
⑵分城分析
从发展趋势上看，上海房价已经进入到了上涨通道，疫情到来后，成交下降，房价回落，但经历2019年调整期后，上海房价在疫情后看涨几率很大。
深圳房价是波动的，但这只是监测数据，监测数据的弊端在于受月均成交数据影响。比如，当月改善型成交多，反映在均价上，可能房价就是下跌的，因为面积大，总价相对会便宜些，反映在单价上就是下行的，但市场行情不一定就是下行的。
反之，当月刚需房成交多一些，折算成单价就会高一些，反映在数据上就可能是上涨了。而深圳房价的上下波动，反映的不一定是房价涨跌交替，可能更真实的反映是楼市成交活跃，刚需和改善成交量占比的交替。
北京房价连续几个月下跌，这可能是真跌，因为北京城市人口规模在控制，人口在外流，购房需求在萎缩，这个趋势在疫情冲击下可能会延续。
广州趋势跟深圳类似，也是上下价格波动，道理跟深圳类似。但广州土地资源丰富，比深圳充裕很多，加上广州定位贸易、区域政治中心和交通中心，相比深圳主打科创，又是特区，一门心思谋发展，毗邻香港，香港房价30万/平米左右，带动作用还是很大的。
因此，一线4城房价基于不同城市定位，房价基数和上涨趋势呈现不同特点就在情理之中。
第二、4个一线城市的未来行情展望房价的涨跌，行业的通用标准往往是短期看金融，中期看土地，长期看人口。我们延续这个标准，大致过一遍试试。
01、人口
很明显，4城不管是过去、现在，还是未来，都不缺人，都不缺吸引力，缺的是政策，尤其是落户政策。
其中，深圳过去10年，年均新增人口50万以上，广州年均新增人口40万以上，“南粤双雄”无需去抢，都是人满为患；上海和北京受到人口规模控制要求，加上城市人口基数过大，城市的承载力有限，尤其是交通，过去10年，年均新增人口在20万左右，前年，两城人口新增为负。
随着4月9日落户文件要求，北京继续人口控制，上海、深圳、广州3城人口落户放宽，反映在购房需求上，无疑3城将增加，而北京首都地位，要人将是分分钟的事情。
02、土地
土地最充裕的是广州，其次是北京和上海，最后是深圳。
所以，供需关系反映在房价上，广州最低，接着是北京和上海，深圳房价最高。
03、金融
都很宽松，差异性不大。
从融360的数据看，2020年3月首套房贷平均利率，上海最低4.75%，北京最高5.35%，深圳5.07%，广州5.24%居中。
其中，全国首套房贷利率最低的10城，上海第一，深圳第四，广州第八。总体而言，一线城市整体利率处在全国偏低水平。
金融端信息显示，上海利于楼市成交，实际情况也是这样的；深圳其次，后面是广州和北京，这个排序基本能反映目前4城楼市交易情况。
综合本节分析，前景上，深圳最佳，其次上海，再次北京，最后广州，这个前景排序符合目前房价排名；眼前看，跟金融端反映的情况基本一致。
第三、4个一线在疫情后是否会迎来一波上涨行情？通过上面的分析，又鉴于4城市场容易受到国外输入疫情冲击，叠加深圳、广州和上海外贸占比高，小菜有以下结论，仅供参考。
01、疫情过后，4城在房价上会表现出短暂的分化趋势
深圳和上海城市吸引力和前景超强，经历房价调整周期后，叠加两城土地资源均不充裕，房价将率先回暖，并小幅上涨是大概率事件。
北京特殊性较强，确保政治中心各项安全是首要的，疫情防控会影响楼市复苏的进度，叠加人口规模控制延续，预计房价滞涨或小跌概率很大。
广州土地充裕，卫星城市距离近，也很强；在深圳、香港和澳门3核映衬下，人才和劳动力置业选择余地大；往高了置业，就去深圳、香港和澳门，如果够不着，那就干脆去卫星城市置业，压力会小很多；预计广州楼市复苏会略慢于深圳、上海，但会快于北京，房价稳中小涨概率也很大。
02、长远看，4城都将看涨
这个应该是共识，中国就只有4个一线，北京首都，全国人民都想去；深圳是特区，又是科创核心城市，每年新增50万人就是说服力；上海跟深圳类似，广州稍微逊色一些，但湾区身份加持，加上这么些年的积累，4城房价长期内都看涨。
但也要注意的是，“房住不炒”主基调不变，中央调控楼市的决心不变，结合历史房价经验看，在调控政策不“松绑”的情况下，楼市难以大涨！而基于4城无可比拟的城市前景预期，房价稳中小涨应是大概率事件。
综合全文：
上海消费者购房意愿回升，北京房屋成交量增加，预示着一线楼市在疫情过后，基于超强的城市吸引力和前景预期，成交开始活跃，楼市开始回暖。
不同的城市基于不同的城市定位，在疫情过后，市场端会有差异化表现。深圳和上海房价将率先进入小涨通道，但在调控政策下，难有大涨行情；广州经历短暂恢复后，也将整体维稳；北京房价受疫情影响会更大一些，可能会稳中小跌一段时间。
北上广深能否就此迎来房价上涨不能定论，但疫情之后，一线城市在本次疫情中表现出来的“抗风险、抗突发、自救能力”都通过庞大有序的基础设施建设，而得到了淋淋尽致的体现，更多人向往一线城市已经得到了事实论证。
结合过去三年，特别是2016年10月开始的宏观调控收紧，楼市包括是一线城市的楼市，在成交量上极度萎缩导致部分一线城市的二手房市场开始逐步有价格松动的迹象，那么通过本次疫情之后的实证，这些一线城市至少在价格轨道上重新回到原来的节奏上，至少“保价”基本会成功。
另一方面，不得不提一下北上广深的限价政策，之前虽有或好或坏的讯息传来，都少不了限价导致的条件设定，比如“热销”是建立在价格去泡沫化基础上的合理去化，比如“下跌”是基于对部分房东和开发商仍然固守原有的定价期待导致的市场冷对。而随着2019年下半年限价的逐渐松动，我们可以看到限价在未来楼市中的作用力开始进一步显现——
首先，市场已经认可了限价时代的价格认定，一旦限价大幅宽松，市场并不买账；
其次，一路秉承限价还原措施的项目，就算总价高，也会得到有购买力人群的认可；
再者，就算北上广深得到了购房者的一致认可，价格仍然是调节市场温度的最好手段和措施。
所以，就算“上海消费者购房意愿逐渐回升，北京房产市场交易量逐渐增加”，但若由此导致限价的形同虚设，或者开发商大幅度调高价格预期，那么市场的热度还是不会长久，即“购房者都知道北上广深的好，但购房者不会无限度为北上广深埋单”。
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