- 成都33盘8051套房源取证，住宅项目扛大旗，你怎么看？
- 资讯类型：数据政策 / 发布时间：2022-05-22 03:54:43 / 浏览：110 次 /
房地产正在走往回升期、
这个数据说明2点问题，其一成都市房产项目库存充足，其二是最近成都户籍制度改革，开发商想借此机会清库存。说明近期的户籍制度改革对成都市的房市销量具有很积极的促动作用。那么是否就说明成都市的房产是良性发展，需求旺盛呢？答案是否定的，需求是肯定有一定的真实需求，但目前房产价格已远超居民工资增长水平，居民即使真实需要购买住宅，但面对高昂的房价，只能选择压抑需求。这样就会造成真实需求被隐藏，但投资性需求旺盛，造成房产市场的虚假繁荣。
在最新一期的社科院房产发展蓝皮书中预测中国房价将会最高达到7.6的增长速度，这份预测可能是基于二个现实的问题做出的预测，一是国家统计局给出中国2019年经济增速大概是6.2-6.5，因为房产交易属于大宗交易，加上近几年投资房产的热情，所以房产占有比例会比较高，二是资产的泡沫化即通货膨胀率2018年最高时就达到了7。从这二个方面来看似乎这个预测是正确的，但从逻辑上来说是极其荒谬的，他忽略了供需关系，忽略了社会经济发展水平与房价的比率，忽略了中国房产已经高速上涨的事实。他仅仅抓住了现象却忽略了本质，其真实目的不外乎为当下萎靡房市提气，提供理论上的依据，以此来推动房产市场销量。
1，房产价格上涨的源动力是居民对住宅的需求第一，城市化进程比例达到最高点，城市人口增长速度放缓。
近十年来，中国经济发展水平提高比较多，伴随着经济的发展，中国城市化进程也在加速，统计局给出的城市化水平达到60%，参照中国农业就业和农村实际情况来说，城市化进程比例达到90%应该也是很正常的数据。如此高的比例，意味着城市常住人口的增长比较有限。
第二，区域经济发展不均衡，部分城市人口饱和
据有关数据。分析上海人口容纳极限值为2500万，目前已接近饱和，出现人口外溢的现象。从中国人口分布来说，人口主要集中在东南沿海等发达区域，人口迁移基本已形成定性规模，西部等偏远城市人口流失比较严重。
第三，供大于需，市场价格远超居民需求的承受力
经过近十年的房产投资和开发，各大城市规模几乎都比十年前大了一倍甚至更多，面对不断高涨的房价，开发商投资热情火热，各地地王此起彼伏，然而居民的收入水平没有显著增加或者增速远低于房产价格的增速，居民负债率远超过合理的极限值，居民生活幸福指数下降。
由于受限于居民收入水平，居民对房产的实际需求情况会在一定程度上被压抑，只能望房兴叹。
2，面对不断高涨的房价，居民需求还有多少潜力可挖在当下，很多人把房产看着为金融资产，如果他是真实的金融资产，只要有需求，他就会价格上涨，但房产不是金融资产也不能看着是金融资产，因为他是特殊商品，具有极大的外部性，关系着社会经济物价水平的稳定，关系着居民生活幸福指数的提升。
第一，居民收入决定着其对房产的需求
近年来，房价上涨的速率远超居民收入的增长，房产呈现出了资产化，并不断的攀升，一套小面积的房产需要工薪阶层全家几代人的收入来承担，超过了居民需求的可承受力范围。
第二，房产持有份额过份集中，真实需求被隐藏
表面上来看，对房产的需求源源不断，不断推动房产价格上涨，这些需求很大程度上与炒房团炒作有关，各地的房叔层出不穷，加上国家棚户改造以及拆迁改造等促成的房产集中程度还是比较惊人的，随着房价上涨，投资风险加大，会逼迫投资客退出市场。投资房产的需求量将会大幅减少。
另一方面虽然投资客不再或者较少参与房价市场，但目前房价已处于高位，普通工薪阶层的真实需求也不会被激发，因为他们的经济承受力远低于房产价格水平。
第三，区域经济发展不均衡，导致人口移动会加速中小城市房市衰落
从居民迁移的方向来看是由西向东，内地向省城聚集的一个过程，但这个过程并没有使内地县城房价的降低，而是在全国范围内热潮中不断攀升，也出现了一定程度的需求和热销，但空置率很高，随着户籍政策的调整，会促使一部分居民放弃家乡房产，入户城市，会加速中小城市的衰落。
3，结论
房产价格上涨已经过了那个疯狂的年代了，供大于需的基本现状，居民收入水平远滞后于房价水平的现实问题都会阻碍房价上涨空间，房产不是金融资产，也不能把他当成金融资产，他的外部性极强，如果过分利用其资产性一年将会造成满地鸡毛，居民生活幸福指数的下降，最终阻碍经济的发展，房价未来发展空间也必将被堵死。
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