- 2021年房子值得投资吗？
- 资讯类型：数据政策 / 发布时间：2022-05-24 17:26:31 / 浏览：39 次 /
东莞全年2021年房产交易数据（0）：先给结论，对90%人的来说2021年不值得投资房产，理由如下。
第一，房地产牛了20年了，但现在已经过了随便买不去研究地段、教育资源、未来发展规划等就能赚钱的时代了。房住不炒还真的不是随便讲讲的，中央的这项政策将长期开展下去，这就使得全国大部分城市的房价没有太大的升值空间。
第二，在我看来，全国房价未来还会上涨（我没说大涨）的也就是差不多10%的城市。包括北上广深一线城市，环沪、环深几个城市、再加上中西部地区几个用全省之力打造出来的省会大城。
这些城市当中，几乎都有限购政策。换言之，你没有户籍或者没有在当地缴纳一定年限的社保则连炒房的资格都没有。不要和我说用公司的名义投资，对普通人来说这是不合适的，明星土豪可以。
全国有几百个城市，如果把以下是下面的县级市也算上的话可能要破千了。而可以投资的房子的城市也就二三十个，你不在当地居住的话基本上就可以断了投资房子这个想法。
第三，即使是我上面说的那些房价还有进一步空间的城市买房，投资也将变得没那么容易。
首先，你要有房票，也就是购房资格。对于能够投资上面列举城市的房子的人来说，基本上已经被限购了。加上现在很多地方对于离婚投资房子进行了限制，能够利用的政策空间已经越来越少。我知道确实有人在利用别人的房票组团投资，但没有值得信任者的情况下还要防止被骗。
其次，投资房子的成本很高，但收益率未必比其他投资高。2020年确实有几个城市的房价大涨了，但这些城市在2018年、2019年两年期间房子几乎没有上涨，没人能够预料房价何时涨，甚至还是否会涨。而几百万元的资金投在房子里利息成本就很高了。曾经的房市每年稳定涨10%以上，遇到好的年份上涨50%，这样的收益率能够覆盖掉资金的利息成本。而未来的房子即使价格上涨了，幅度也不大，赚的钱可能也就够支付贷款利息和高昂的交易成本（增值税、个税、契税、中介费）。
最后，即使是那几个好的城市也要看具体小区。你得对于当地的房地产市场和相关政策有深入了解。就拿学区房为例，如果某地的入学政策做了改革，这是可能引发学区房价格发生大幅调整的，贸贸然冲进去可能会死的很惨。对于没有学区、没有未来规划预期的小区，要尽量避开。选到“宝地”就显得相当重要了，这需要比较专业的投资决策知识。
第四，我这里说的是专指投资行为，如果是刚需则不同。刚需对于房子更多的是居住与消费需求，这是人的必需品而不像投资者把房子看成锦上添花的增值品。对于刚需来说，无论何时买房子，只要你需要在某个城市长期定居、工作，随时随地都能买房子，不用太注重房子的价格。只要你的贷款杠杆率不要做得太高就行了。
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东莞全年2021年房产交易数据（1）：房子投资，实际上成本很大，房价涨一点点，并不会出现盈利，而是要出现亏损。
比方说一套100万元的房子，首付30%，贷款70%，资金成本是很高的，30万自有资金，目前按照2.5%的成本计算，一年都是7500元，70万元贷款，按照5.2%利率计算，一年以后。也就是仅仅偿还了9620元本金，可是偿还金额高达44580，一年利息支出高达34960元。
期次 偿还本息 偿还利息 偿还本金 剩余本金
3715.09 690380.92
也就是说购房者成本达到了1042460元，如果卖出房子，需要卖多钱才会保本，中介费是1%，税费各地不一样，一年有的地方高达6.5%。还有按揭保险费用。110万卖出，注定是亏钱的。实际上，现在市场卖的都是期房，从首付到按揭贷款一般需要一年以后，首付资金成本需要增加7500元。如果房价基本持平，投资房地产就会出现很大的亏损。
可是一年房价能够涨10%的地方并不多，只有上海和深圳东莞部分热点城市，房价被炒作，才能达到如此的涨幅，绝大部分地方是没有这个涨幅的，
现在高层对房价上涨很敏感，央行也在回笼流动性，只不过是很多地方政府对地产调控有点消极，但房价大涨的概率越来越小，投资地产风险在增加。
房价下跌很难，但投资收益在下降，不排除很多地方投资房产出现亏损，这可能是未来的一个趋势。
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