- 今年东莞的房地产会怎样？
- 资讯类型：数据政策 / 发布时间：2022-05-24 17:13:38 / 浏览：157 次 /
东莞全年2021年房产交易数据（0）：说真话、讲实话、不废话、没套话，让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话，大家好我是你们的社长。
今年东莞的房地产行业整体波动幅度相对较大，这也就代表着未来存在着很大的不确定性，如果是刚性需求的可以介入，如果是投机获利者暂时观望。
接下来我们通过两方面对东莞房地产行业进行一个深入的分析，首先看一看东莞平均月薪是多少，其次我们看一下东莞目前房地产的走势情况。
东莞平均月薪
通过上图我们可以清晰的看到东莞平均月薪为3845元，而1万以上的收入比例占据了2.4%，这也符合了20%的人掌握了80%财富的理论。
我按照如上工资水平进行计算的话，相信东莞基本上也很难留得住人才，而东莞大部分地方都属于工厂，未来如果实现机械化的时候那么每个人的工资水平还会有所下调。
东莞平均房价
东莞上个月平均房价为19,460元每平米，而最近一个月的房价是20,214元每平米，同比上涨3.87%，而今日的销售价格为15,790元每平米，环比下跌18.61%。
由此可见当前东莞房地产行业的行情并不稳定，如果按照当前正常房价是平均工资水平的三倍左右，由此可见东莞房价偏高。
东莞房价的关注度与供给
通过上图我们可以发现东莞房价从2020年的1月份开始关注度逐渐缩减，而供给量却有所抬升，说明目前东莞的房地产行业处于供大于求的状态，不管是刚性需求的还是投资者都处于谨慎观望的态度。
综合来看：如果从东莞房地产价格的走势出发，我们发现东莞房地产价格波动幅度相对较大，如果按照平均月薪是房价的1/3进行计算，东莞房地产行业目前房价偏高未来有下跌的可能性。
东莞全年2021年房产交易数据（1）：东莞的楼市被控制得很特别，楼市调控后与前面的销量对比接近腰斩，但新房供应却能紧跟销售的步伐，造成供销的表象一直都比较平衡，使新房的价格并没有受到销量下滑的影响，反而一直保持着上行的状态。这种背景下，结合楼市调控的影响，在城市位置、经济实力和人口密度等因素的叠加支撑下，本年度房价延续原有稳中向上的概率就比较大了。
一、东莞楼市的供求保持在较为平衡的水平，为房价的稳健提供基础。
东莞的供应和需求被引导得相对均衡、甚至表现出一定程度的供不应求的状态，虽然楼市调控后成交量降低了很多，但相应的供应量也同时控制在相对同步的状态，使新房的价格在这几年中稳中有升。
1、调控前后销售几乎腰斩，但获批供应量得到同步，保持了供需的均衡。
东莞楼市的新建商品房销售面积在调控前后有非常大的落差，与2015年的高峰相比，进入调控后的2017、2018和2019年连续三年的销量几乎都只有当年的一半，与2016年相比也只有当年的60%左右。
据东莞市统计公报的数据，在2015年的时候，全年的新建商品房的销售面积是1077万平方米，其中新建商品住宅的销售面积是977.8万平方米，2016年新建商品住宅的销售面积是887万平方米，2017年大幅下跌到556万平方米，相比于2015年销量跌了45%，而相比于2016年则跌了37%以上。
接下来的2018年和2019年的新建商品住宅成交面积都维持在500多万平米这个量级，销售量与2017年相差不大。这当然是因为实施了“房住不炒”和“稳房价”的楼市调控的结果，限购的出现让商品住宅的销售量出现了大幅的下跌。
但根据中指研究院的数据，观察自2015年到2019年东莞楼市的供销关系，发现除了2017年时出现相对也不算太大的偏离幅度以外，其他年份的供销比都是比较接近“1”这个均衡值，这样的供应量控制也使房价能稳中带升提供了基础。
2、在供求平衡的背景下，房价稳中上行。
虽然东莞的需求受限购的影响已经大幅转向居住的需求，同时这些需求所导致的成交也比调控前大幅减少，但在上述的供需背景以及城市特点的影响下，新房的价格在调控中依然在稳健中向上发展。
如果不考虑二手房价格的影响，仅考虑东莞新建商品住宅价格的情况，用业内较权威的中指院的监测数据来观察，在进入调控的2017年以来，东莞的新建住宅价格呈现上行的状态。
其中2017年的均价同比涨了20%，2018年同比上涨了8%，2019年同比又上涨了12%，在调控期间的各城市的表现看来，涨幅是属于比较大的城市了。
而这些均价数据的计算基础是东莞市每年公布的年度统计公报的数据，以当年新建商品住宅的销售总额除以当年对应的新建商品住宅销售总面积得来，数据具有权威性。
3、2020年剩余时间里东莞楼市受压的可能性不大，受调控的进一步影响房价将趋向稳定。
从上面供销背景和控制程度来看，展望2020年剩余的时间里，这么短的时间内出现大幅度变化的可能性并不大，况且在目前新冠的影响下，调控可能会在“房住不炒”和“稳房价”的基础上偏向于宽松一些的“一城一策”，以消化新冠造成的影响。
在控制得当的供求关系下面，同时在东莞潜在需求基数比较大的影响下，楼市在一季度停滞一下后恢复平稳甚至出现一定程度的上行也是有可能的。
二、东莞自有的城市特点也为楼市的稳健发展提供支持。
上面所说的供需对房价的影响是一方面，另一方面东莞市本身自身的发展特点也会对房价形成重要的影响。
1、东莞人口密度很高。
一个城市的人口密度可以从一个侧面反映出这个地方的土地和潜在需求之间的状态，密度越高，潜在需求就有越大的可能，同时预示土地供应也会趋于紧张。
东莞的土地面积是2465平方公里，在国内是属于面积很少的地级市，而另一方面它的人口却并不少，统计数据显示2018年末的常住人口数据是839万。算下来每平方公里的人口有3400多人，这处于什么水平呢？
国内人口密度第一的是深圳市，2018年末的人口密度是6500多人，而深圳房价高企的原因之一就是巨大的人地矛盾；排名第二的是上海，人口密度是3800多人，而东莞的3400多人紧排在上海之后。
而根据统计局的数据，人口还在保持持续流入的状态，所以随着城市的发展，人口密度大概率还将会进一步扩大，造成土地和需求的进一步矛盾。
2、东莞的城市位置有独特的优势。
按照目前的城市发展规划，结合世界上城市的历史发展方向，大型城市群、海湾城市圈将是一个明显的发展方向，这些地方的重点城市将会保持较为旺盛的生命力。他们的经济基础、产业聚集能力和可持续性发展的能力、对人口的吸引力都将在长时间里提升城市自身的价值。
而东莞地处珠三角城市群、粤港澳大湾区，既临珠江口又地处两大一线城市之间，有非常好的地理位置优势，东莞在后期的海湾城市圈的发展机遇中受益是比较大概率的事。
3、东莞的经济实力较强。
东莞是国内老牌的制造业名城，有“世界工厂”的美誉，经济水平一向是比较好的。东莞市统计公报的数据显示，2018年末的地区生产总值是8278亿，年度增长率是7.4%，而同期全市住户存款是5656亿，增速超过9%，两者的增长速度都是比较高的。
同年的人均可支配收入是49000多，而同年全国的平均水平处于29000左右。以目前的经济发展情况和未来的发展机遇来看，东莞的经济实力和发展潜力是比较强的。
东莞的这些城市发展特点，为房地产行业的供需提供了比较好的基础，在调控的引导下，保持平稳向前的概率也会比较大。
三、小结。
总的来说，最近几年东莞楼市的供应量受到调理，虽然调控挤压了一定的投机需求，但成交状况依然显示出均衡甚至有些供不应求的状态，使房价上行也较为明显，短期内供求关系出现太大改变的机率不大，所以今年即使有新冠的影响，后期恢复稳健的可能性也最大，而未来受城市发展特点和长效调控的影响，将很可能出现与经济发展同步地稳定向前发展的态势。
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