- 2018年二三季度合肥政务区房价如何？
- 资讯类型：数据政策 / 发布时间：2022-05-25 04:19:45 / 浏览：91 次 /
近两个月合肥楼市转冷，二手房成交量急剧下降，即使是炽手可热的政务区，也出现了有价无市的行情。主要表现为业主预期普遍较高，而买家的观望情绪越来越浓，导致市场难以成交。
我统计了合肥链家2018年二三季度所有二手房成交数据，共计3376个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米，今年上半年为16412元/平米，上涨23元/平米，涨幅0.14%，基本持平。
本篇统计的房价数据为二三季度均值，由于很多小区房价一直在不断上涨，这个数值可能要略低于目前的实际价格。再加上大部分小区成交量较少，样本数量有限，可能会导致个别均价失真，我会做一定的修正。
根据学区划分及地理位置特点，我将政务区分为4个板块，分别为：
1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东，匡河以北，潜山路以西，祁门路以南区域。
2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西，天鹅湖路以南，匡河以内，以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。
3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北，潜山路以西，匡河以内。
4、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。
与这次对比的数据是去年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥政务区二手房成交分析及购房建议》），本篇主要关注2018年上半年的成交情况。政务区去年全年共成交206套，今年二三季度成交267套，半年比去年全年还多。
政务区二三季度成交均价为21351元/平米，比去年全年（20866元/平米）上涨了485元/平米，涨幅2.27%，高于全市平均值。其实从绝大部分小区来看，这个数值应该更大一些，因为今年增加了很多低价房源的成交，拉低了整体价格。
成交周期从89天增加到98.4天，延长了9.4天；议价空间从2.91%降低到2.27%，减少了0.64个百分点。政务区基本上已是一个二手房市场，将来供小于求的现状会越来越突出，这可能导致议价空间不会太高。
关于滨湖的分析请参看文章《2018年二三季度合肥滨湖区房价分析和购房建议》。关于之前分析过的其它区文章，请关注我的微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。
天鹅湖南板块
天鹅湖南板块共成交54套，成交均价从去年的22636元/平米降至23388元/平米，涨幅3.32%，议价空间从3.47%降低至2.35%，成交周期从95.7天减少至60.6天，远低于平均水平。
我们看到只有浅水湾的成交均价在2w以下，拉低了板块均价，较少的成交量导致板块误差较大。其实我们看到，对于大部分小区来讲，涨幅都在3%-5%以上，这个数值是远远超过政务区均值的。
受奥体小学利好影响，板块内小区大都涨势喜人，且卖家非常强势，议价空间都比较低，柏悦公馆是一个非常典型的代表。与学校毗邻的信达水岸茗都和宋都西湖花苑，无论从成交，还是均价上，都有显著提升。
浅水湾户型普遍偏大，大都在100平米以上，而且小区物业品质不高，这导致价格始终要低于周围小区。再一个，50中新校分校建成之后，我估计可能会以怀宁路为界，届时浅水湾初中学区改变再所难免，这多少会受到一些预期的影响，包括栢悦公馆。
尽管凯旋门没有被划到奥体小学，但似乎并没有受到影响，尤其是公寓。在我看来，以凯旋门这样的绝版位置，各种配套齐全，租售比非常高，即使没有学区因素，也有较高的投资价值。当然，如果真划到奥体小学，房价还会再上一个台阶。
我注意到，距离50中新校最近的小区，比如岸上玫瑰，蓝蝶苑，书香苑和三盛颐景园，成交量非常少。这些小区，一是业主惜售，大都挂价很高，二是市场还不能完全接受，实际成交价格达不到业主预期。
翡翠路西板块
翡翠路西板块共成交130套，成交均价从20264元/平米涨至21200元/平米，涨幅4.62%。成交周期从80.1天减少至64.7天，减少15.4天；议价空间从2.53%回落至1.79%，减少0.74个百分点，低于平均值。
从板块整体来看，几乎所有小区均价都有所上涨，涨幅大都超过3%，比较平均，没有天鹅湖南部分小区涨幅大，但超过政务区均值。
我们可以看到保利香槟国际，无论从成交量，还是成交均价上，在板块内都是比较高的，除此之外，涨幅也非常大。与去年相比，该小区已经上涨超过14%，将近3000元一个平方，令人吃惊，即使跟上半年相比，也有近10%的涨幅。
与保利相邻的文一名门首府和恒大华府，成交量也比较可观，但两个小区成交均价没有前者高，一个是品牌问题，一个是房龄和户型问题。据我小密圈成员透露，在文一名门首府附近，正在建一所学校，不知道对匡河外三小区会产生什么样的影响。
公寓价格赶上或者超过住宅，说明学区价值正在慢慢凸显。以太阳发能海岸和御龙湾为例，从之前观察来看，本小区公寓一直低于住宅价格，目前甚至有超越之势，imore公寓成交均价比之前也有很大的涨幅，这正说明50中新校的学区价值在稳步提升。
目前翡翠路西板块的升值潜力，除了地处政务区的优势外，还有学区升值因素。根据我对50中新校潜在生源的测算，即使扣除新建分校对本校的分流，也无法满足学区内的旺盛需求，届时势必会有取舍，而匡河外小区被分流的可能性极大。一旦将来学区有所变动，保利香槟国际是否还能保持目前的涨势，不得而知。
天鹅湖北板块
天鹅湖北板块共成交21套，成交均价从22428元/平米涨至22968元/平米，涨幅2.41%，因样本较少，误差可能较大。成交周期从100天增加至128.2天，延长28.2天；议价空间从3.1%降低至2.8%，减少0.3个百分点。
天鹅湖北板块可讨论的话题不多，对板块影响最大的潜在因素还是学区，小学学区是西园新村小学（汇林校区），这被认为是目前政务区最好的小学之一，但随着西园新村小学南区的规划和建立，这种情况可能会出现微妙变化。
天鹅湖畔成交的5套房源，都是小区最差的户型，远低于小区均价，该小区实际成交价格应远不止2.5w，从目前的观察来看，房型更好的大都在3w+。至于该小区的具体优势，请参考我以前的文章，这里不再赘述（关注微信公众号“小易论楼市”，回复关键词“政务”即可）。
水墨兰庭公寓和汇林阁房价涨幅超过了10%，再一次说明板块学区因素的增值，已经超出了地段本身的潜力。在楼市逐渐下行的今天，学区依旧是房产保值升值的最大保证。
潜山路东板块
潜山路东板块共成交62套，成交均价从18300元/平米涨至19519元/平米，涨幅6.66%，去年回迁小区成交较多，误差可能较大，涨幅应该没这么高。成交周期从92.7天增加至191.7天，延长99天；议价空间从2.72%减少至2.63%，降低0.09个百分点。
板块成交周期远高于政务区平均值，没有学区优势，大部分小区还存在房龄的劣势，再加上业主的高预期，成交周期过长也不难理解。
我注意到，嘉和苑小区与绿怡居小区同为回迁小区，目前初中学区都是50中南校，小学基本相差不大，但涨幅却相差不少。我们同时还可以看到，琥珀五环城是板块内涨幅最大的小区，为什么？
一切还是因为五环城北部即将建立50中新校分校，预计这所学校也能迈入一流学区之列，至少大概率比目前50中南校学区好得多，这么高的学区预期，提高了距离这所学校最近的两个小区的价值。
板块内也是政务区仅剩的三个在售小区，分别是融创合肥壹号院、天鹅湖MOMA和融创信达政务壹号。壹号院已超出绝大多数人的可视范围，而且也不在我讲的投资之列。融创信达政务壹号位置较差，均价偏高，产品定位尴尬，也不适合投资。
小密圈很多人问起天鹅湖MOMA，据我所知小户型已基本卖完，只剩下大户型，装修房，均价2.56w。尽管价格尚在合理区间，但小区品牌力不足，户型太大，总价过高，再加上学区50中南校比较差，除了地段，稀缺性还不足以支撑其流动性和升值潜力，将来接盘的人应该会很少。
政务区房价分析及近期购房建议
我在之前的文章中指出，合肥政务区和滨湖区都是优质板块，优质板块总是领涨难跌、价格坚挺或者涨幅较大，从这两区前三季度房价涨幅来看，应该来讲，不差上下（微信公众号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。
随着区域内空地逐渐被填满，政务区正在变为一个二手房市场，尽管发展空间越来越小，但在我看来，依然具有成长性。这种成长性首先表现为稀缺资源的集聚，比如地标建筑和商业中心，越来越多企业入驻政务区的高端写字楼，这带来了大量住房需求，商业中心也在快速成长和成熟，刺激了消费。
其实最核心的还是学区。政务区初期房价并没有到今天这样的相对高度，与全市其他区域差距也不十分明显，之所以发展到今天，在我看来，主要是学区发生了质变。50中新区从建成初期的2或3档学区，8年中发展成为一所1档学区，生源数量几乎翻了4倍，成长速度惊人（微信公众号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》）。
在我看来，这种学区的成长，并未完全结束。首先是奥体小学，未建先火，祁门路小学也被寄予厚望，西园小学南区分校还在未雨绸缪之中，50中新校分校将不日建成。更重要的是，政务区生源呈爆炸式增长，这种潜在的吸引力，可能对周边生源持续产生虹吸效应，造成“强者恒强、弱者恒弱”的局面。
政务区目前二手房挂价我认为略有虚高，这种虚高表现为房主预期跟实际成交价格相差很大。尽管我认为这不太合理，但缺乏新房有效竞争的二手房市场，对于有需求的买家也稍无可奈何，我估计过了明年，至少有一大半的预期可能会被消化掉。所以有学区房需求的买家，应积极寻找笋盘，尽量在年前搞定。
再来谈谈昨天的土拍，其实对于结果，我觉得依然在可理解范围之内。我之前讲过，开发商最喜欢抢的地块是西南区域，最不愿吃的地块具备几个特点：一个是东北区域，一个是有附加条件的地块，一个是县城。
东北区域是以马鞍山路和长江路为界，主要是庐阳区二环以北，和包河区马鞍山路以东，加上整个瑶海新站区，这些区域是弱势板块+天量库存。附加条件的地块主要是代建公共设施或者租赁住房等，主要缺点是成本不可控，风险较大。县城是4县1市，肥西可能略好一些，距离合肥市中心越远越没人要。
滨湖地块已经流拍两次，代建因素导致成本不可控，揉进死苍蝇的蛋糕，虽说整体不影响食用，但吃起来总觉得恶心，更何况还不便宜。瑶海新站区，库存太大，地铁沿线才稍微有点吸引力。市区尚且流拍，巢湖、庐江和肥东流拍就更不稀奇了。
重点说说肥西地块，124.6亩地，其中8.5亩为幼儿园，基本可忽略不计，加上代建成本，楼面价粗略估计为9000元/平米左右，在我看来，仍在预期之内。
合肥西南，尤其是肥西柏堰科技园和高新区，近几年众多高科技产业发展迅猛，直接带来了可观的住房需求。但目前区域内在售小区，屈指可数，刚需住宅，更是一房难求，高新西今年以来房价涨幅几乎是全市最高，完全是供需严重失衡引起的。
肥西地块在柏堰科技园和高新区接壤处，靠近柏堰湖，地处两条规划中的地铁交叉口，外部资源有一定优势。我们看到距离地块较近的文一名门御府，小三房成交价格已经达到1.5w左右，中海还有品牌优势，至少有6000-7000的可操作空间，做成刚需房的话，去化应该没有问题。
这两天菏泽“限购放松”的新闻占据了各大头条，与此同时，部分城市也出现松动苗头。房地产最终调控目的，并不是要降低房价，而是努力使房价保持在一个合理水平，房价大涨不健康，大跌更是危险。
前两天的中央经济工作会议，没有提及房地产，再结合部分城市出现限购政策松动，表明房地产可能已经由防止房价上涨，转到防止房价大跌上来了，所以这应该是一个即将见底的信号。
从周期上来看，合肥楼市明年可能会达到谷底，但这种谷底并不只是大环境的寒冷，还意味着机会。对于实力雄厚的开发商来讲，有了更多抄底的可能；对于刚需来说，买房应该不再困难，还会有更多选择空间。
关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
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