- 4月广州一二手房成交同步上涨，新房成交近9000套持续升温, 你怎么看？
- 资讯类型：数据政策 / 发布时间：2022-05-21 05:44:33 / 浏览：200 次 /
很正常，在沉寂了2018的客户，刚需的终究还是得买房，我就是从事广州市区及周边的一手楼代理以及销售的
广州房地产市场今年一直处在清货状态，大部分开发商都在折扣中作出优惠，相比去年，平均优惠了10-30万左右！当然并不是降价，而是清盘才有这个价格！
广州租金回报率不涨反跌 业主选择放盘销售
“一套单位之前可租1800元/月，目前租金出现20％上涨，达到2200元/月左右，当然不错；但当你发现这套单位放盘能卖100万左右的时候，你还会不卖吗？”7月二手住宅租赁成交价格平均环比上升5%左右，业主们却不喜反忧，一改之前的惜售，开始放盘出卖。
一名天河区中介经纪告诉记者，在楼价涨幅超过租价的时候，精明的业主善于“见风使舵”，收取租金已经不是投资者们的最终目标，只是“必经阶段”。不过，也有投资者认为，是不是继续当“收租婆”，重点在于自己的目标和物业的实际情况。
广州租金回报率逐年下降
中原地产一名东圃板块的高级经理透露，虽然近期租金大涨，但市场却出现明显的放盘量增多迹象。比如一间单间，目前可租出高于2000元/月的价格，但是业主却将其放盘卖掉。原来，这间小小大单间竟然抢手到可以卖出高于100万元的高价！业主屈指一算，租金回报率只有2%，而100多万元可以尽快入袋，当然选择“袋袋为安”。
据了解，前一段时间，当租金“疯涨”时，不少业主纷纷惜售，希望多赚租金，但是，当7月最近数据公布，楼价竟然不降反涨，不少业主意识到自己的租金回报率不可能提高，甚至可能因为楼价继续上涨，租金回报率还会继续下跌，因此纷纷放盘销售。
据中原地产研究部研究数据显示，2009年全年广州楼市均价涨幅达40％左右，而自2009年4月开始的租金补涨幅度平均约为20%左右，即广州市区整体租金回报率并没有获得提升，甚至部分区域还出现下降。
租金大涨促进买家入市？
虽然中原地产、满堂红、合富置业的数据因为业务不同而有所偏差，但是从右图表中可见，三大行的租金回报率均在3.5%左右。满堂红地产研究部高级经理周峰认为，出租回报率已呈逐年下降的态势，即使最近一个月广州市区平均租金有所上涨，但由于楼价仍旧处于高位，且也有轻微上涨，因此回报率不会上涨。
从满堂红研究部提供的2009年上半年、2010年上半年平均租金回报率表可见，广州市各区的租金回报率在1年间出现不同幅度的下降，总体降幅为0.7%左右。其中海珠区、天河区的平均租金回报率下跌0.8%左右。
“近几年广州楼价的上涨幅度远大于租金上涨幅度，而且租赁市场的供应量逐年加大，租金的上涨空间并不算大”，周峰认为，对于投资者来说，楼价的上涨意义远大于租金的上涨，买楼出租不过是为了在持有到出售房屋之前有一定的收入而已。
周峰举例说明，比如总价100万元的物业租金可能只有3000元/月左右，要全部收回本金至少需要27.7年。但持有一年之后，房屋大有可能升值超过5%，部分优质物业的升幅更可达到10%。如果一年后卖出,至少已经有5万元的账面盈利了。因此，他认为近期租金大涨更有利于促进买家入市买楼。
有高租金物业还是可以做“收租婆”
不过，也有投资者对于租金上涨持乐观态度，认为促进了自己的长线收租投资决定：“还是要根据自己的实际情况和物业的实际情况来决定。”该投资者认为，假如自己拥有一套市价200万元的物业，租金达8000元/月，虽然从数据上讲投资广州租金回报率很低，但每个月收租8000元完全可当“收租婆”。
中原地产研究部人员分析，可以租出如8000元/月高租金的物业在市场上只是极少一部分，而且其租金上涨幅度相对较小，市场的需求以小户型为主，出现大幅上涨的也自然是租金基数相对低的小户型单位。
有投资者质疑房地产是否还存在收租的投资价值。该研究人员认为，房地产还是具有收租和升值的投资价值，一个是相对长线的目标，一个是相对短线；两种功能可能会因为市况的变化而转变，重点在于投资者是否能捕捉到市场良机。
楼价出现快速上涨的仅有个别时机，而且不可能长期维持高价位，而租赁市场相对稳定，因此投资者还是要衡量自己对楼市投资的经验、能力和承受能力而确定自己的投资风格和投资决定。
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