- 东莞楼市数据周报：住宅成交回复至清明节前水平, 你怎么看？
- 资讯类型：数据政策 / 发布时间：2022-05-24 18:54:07 / 浏览：108 次 /
东莞全年2021年房产交易数据（0）：东莞楼市成交量有所上升，这说明了东莞楼市的需求还是很旺盛的。东莞在广州与深圳之间。往西，过了海就是中山。往东，是惠州。珠三角地区，经济都比较好，有发展前景。华为去东莞，就是看好东莞。这很能说明问题。深圳市政府，谈西进中山(深中通道)，谈东进深汕合作区。其实，民间资本，是北上东莞。广深莞一体化，才是发展前景及趋势。要不是调控，东莞房价上升很快！如果有实力，有机会，可以去东莞布局。现在你看不起，以后你高攀不起！
东莞《通知》，东莞房价限涨5%而不限跌！大家对东莞房价怎么看？
东莞全年2021年房产交易数据（0）：认真看了下东莞的楼市新政，房价限涨5%而不限跌，确有其事，但详细了解下，可能措施所能产生的影响，并不像大家想象的那样。
这一次东莞下发文件，与题中所述情况有关的是这一条：“取得预售许可证或现售备案证书180天后，对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。”
东莞又称“世界工厂”，但还是什么都市类的城市，房价还没有那么贵，对企业入驻有些吸引力。房地产调控的力度应当算是比较中等。
东莞楼市新政中的这一条，看似非常猛烈，其实相较之前政策，也包含了在一定程度的放松与放水。
东莞的房地产实行限价政策，就是房企要拿到预售许可证，其备案价要符合政府指导价的区间。根据2018年5月9日当地对限价政策的调整，就是房子一经备案，开发商就不得涨价销售，这个不得涨价是没有期限的，等同于在一手销售时就不能超过这个价格。
这一回，东莞的楼市新政规定，取得预售许可证或现售备案证书后的180天可以涨价，但限涨5%以内，比之前的规定已有放松。
但是如果拿证180天后如果下调房价销售，则没有限制。在180天内销售的房子，则有成交价不得低于备案申报价的90%的要求。这个意思是相当于，180天可以卖掉房子，可以降价10%以内，在这期间卖不掉的话，后面要降多少价，开发商自己看着办。
分析一下，就可以看出，这个政策并不会对当地楼市产生比较大的触动。一方面，这是针对新建商品房的限价政策，不包括二手房；另一方面，这个政策是在一定时间之外才能有效，在开发商拿证的半年内，还不能大幅降价售房。
东莞全年2021年房产交易数据（1）：从内容来看，东莞这一针对新房的销售价格进行管理调整的举措，放开了以往相关部门限制新房价格下跌幅度的闸门，使其成为国内各大城市的先行者，但一方面这个下跌幅度的放开是有相关前提条件的，另一方面东莞市的楼市走势、城市实力和发展前景都成为这一举措的坚实后盾，相对来说把涨幅限制在5%以内的意义会更大，而且在“稳房价”的调控大方向下，东莞的房价将大概率向大体稳定的方向发展。
一、东莞市新房限价措施的调整有前提条件，且“稳房价”的大方向不能改变。
这次东莞住建部门在网站挂出的关于新建住房销售价格管理的通知，虽然放开了下跌的空间，但有相应的条件，同时房价的管理要遵从“稳房价”和“房住不炒”这个大方向，所以价格平稳的可能性是比较大的。
1、东莞这次限价调整内容对价格的限制有对应的前提条件。
这则关于新房价格管理的通知于3月4日挂于住建部门的网站中，如果后续这则通知没有被更高级别的主管部门干预，这的确算是最近几年房价管理的一个突破。通知中对新房价格的涨跌作出了规定，并强调房企应该科学合理地申报价格。
这份通知规定房企在取得对应的销售权限和进行价格申报后，必须在10日以内公开全部准售房源和它们的价格，成交价不得高于申报价，但允许最低以申报价的90%销售，即可以打九折出售。但只有在取得预售证书或现售备案证书180天以后，才能为还未出售的房源申请调价。
而调价的幅度也是大家最为关注的内容：向下调整的价格不限，向上调整则以5%为上限。这样的规定存在理论上可以无限向下调整的可能，但不要忘了“稳房价”的大方向，价格的调整是需要相关部门需要审批的，如果影响到楼市稳定的大局，通过审批的机会就比较小。
不过至于存在调价的机会，如果房企的房子卖了半年后还没卖完，理论上可以根据自身的经营需要和市场环境向住建部门申请更优惠的销售价。
因此，房企在取得上市销售资格以后的半年内，最低只能降至原申报价的9折，只有在半年以后，价格下调的幅度才会被放开。
2、价格管理措施的调整以“稳房价”和“房住不炒”为主导方向。
“稳房价”和“房住不炒”是窗口式指导的大方向，国内各城市的一城一策措施都需要在这个大框架下设定，所以从这个角度来看，东莞房价的走向还是离不开“稳定”的调控目标。
这主要是由房地产行业的特殊特点决定的。一方面房地产本身对经济和投资都具有较强的拉动作用，短时间内还不能淡化其支柱产业的地位，而另一方面房地产并非是一个独立的行业，它的发展牵连着众多上下游行业的兴衰，隐性辐射比较大，不得不引导其稳健地发展。
同时东莞的这一通知，其实也是在寻求行业稳定的做法，因为东莞的房价一直处于上行的通道中，下跌的担忧其实并不是太大，即使有房企要大幅度地下调价格，也需要住建部门的审批，只有申请被通过了才能实施。
相对于下跌，对东莞来说房价的涨幅更需要受到控制，现在把价格调整的涨幅控制在5%以内，本质上就是防止房价上涨过快的举措，以达到相对平稳的目标，顺应“稳房价”的大局。
二、东莞楼市走势坚实，同时有城市硬实力为本地楼市兜底，限涨比限跌更能体现对房价平稳的追求。
东莞的楼市走势在这几年的调控中也表现得相对坚实，从楼市表现和城市实力来看，限制价格上涨与不再限制价格下跌来做对比，前者对房价保持大体平稳的作用更大。
1、即使在楼市调控阶段，房价涨势也比较明显，“限涨”会更加迫切。
东莞这几年的房价上行趋势较为明显。来自东莞统计部门各年度统计数据显示，2016年新建商品房中的商品住宅全年销售面积是887.71万平方米，对应的销售额是1221.79亿，折算成均价是13763元。同年下半年开始进入“稳房价”和“房住不炒”的楼市调控阶段。
到2017年，全市新建商品房中的商品住宅的销售面积是556.62万平方米，成交面积同比大幅下跌了37%，对应的销售额是921亿左右，折算的均价却上升到16549元。销售量大跌，但均价同比上升了20%左右，幅度很大。
2018年，新建住宅销售面积506.83万平方米，销量继续下跌了8.9%，对应的销售额是906亿左右，折算均价是17875元，均价同比再度上涨了8%；2019年新房销售面积是550万平方米，对应销售额1100亿左右，折算均价为2万，同比又涨了12%。
从上面的数据对比中，东莞新房的房价在这几年中的上行幅度对于大多数城市来说都是比较大的，因此限涨的意义就更加大了。
2、东莞土地供应不多，人地矛盾将会越来越突出，较难以控制市场预期，限涨的意义也更突出。
东莞在国内众多的地级市当中，是属于非常典型的地少人多的城市，人口密度非常大。东莞市全市的面积是2465平方公里，对比一下广州的7434平方公里、南京的6597平方公里，或者对比一下同为所谓新一线城市又非省会城市的青岛宁波等地，普遍比东莞大几倍以上的面积让东莞望尘莫及。
同时东莞的常住人口达839万，人口密度达3400人左右，在国内人口密度的城市排名中排进了前三名。另一方面良好的经济发展现状也带来了常住人口的流入，这些人口和土地的矛盾为东莞的购房需求提供了比较有力的保证。
而且，东莞近几年的住宅用地供应虽然比调控前有所恢复，但与以前相比还是差了不少。在2016-2018这三年的时间里，东莞成交的住宅用地成交都停留在200-300万平方米的量级，与此前相比有了很大的回落。
而这几年的用地将影响接下来一两年的新房供应量，供应量不多，延续供不应求的概率就比较大，那么至少在短期内房价下跌的机率就变小了，这种供求关系下反而更需要关注涨幅的控制。
3、城市位置和大湾区机遇，让东莞有较为广阔的前景，也是远期楼市的重要影响因素。
说到东莞，就不得不说它所拥有的地理位置的优势。东莞身处两大一线城市之间，承担着两个超大城市的外溢，同时自身较强的经济实力也是城市发展前景的有力背书之一。
再加上现在粤港澳大湾区框架的落实，为日后东莞的城市发展打下了更坚实的基础。关于海湾经济圈的发展可以对比东京和纽约的发展史，这些地方对财富、人口、产业的吸聚能力相对于很多内陆城市都要强很多和持久得多。
这是东莞在长时期的城市发展中所具有的重要优势之一，也是容易导致预期升温的重要因素之一，因此“限涨”的意义要比放开下跌的意义更大。
以上的楼市发展情况和城市潜在的优势条件，都可以为目前通知上的关于“下跌幅度”的措施进行兜底，因此就当前的楼市现状来说，“限涨”5%对于“稳房价”的意义会更大。
三、小结。
总的来说，东莞所出示的这份关于新房价格管理的调整措施，其对价格调整的方向和幅度都设定了对应的条件。而就目前东莞楼市的运行现状和结合城市的发展情况来看，即使“放开下跌幅度”也较小可能会影响到“稳房价”的方针，反而把价格调整幅度控制在5%以内这条措施更倾向于达到“稳房价”的目的，所以东莞房价保持整体稳健的概率会很大。
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