- 2019年5月上海二手住宅交易热度降温，量价同步下跌, 你怎么看？
- 资讯类型：数据政策 / 发布时间：2022-05-20 16:40:48 / 浏览：295 次 /
在经历了1-4月份的持续回暖之后，5月份上海二手住宅市场成交量和成交价都出现小幅回落。据上海执信咨询的数据显示，5月，上海二手住宅共成交约2.33万套，环比下跌9.23%，同比上涨45.24%；二手住宅合同成交均价约3.87万元平方米，环比下跌1.47%，同比下降3.92%。
针对5月份上海二手住宅市场成交量较3、4月份的小幅回落，合同成交均出现环比下跌。我们认为主要是两个原因造成：一是由于年初货币政策的持续宽松，以及上海地区房贷利率的下滑，对刚性需求具有一定剌激作用，而刚需现在经过阶段性释放后，目前已进入尾声。二是，近期政策频发稳定房地产市场的信号，改变了人们对后市的预期，增加了人们观望情绪。
对此，业内专家表示，上海现在大部分的房价在2015年的基础上翻了个倍，甚至有几倍的空间上涨，现在出现调整和降温也在所难免，毕竟现在上海房价少则300-500万，多则500-1000万。但是，上海作为一线城市来说，拉长到5-10年，房价依然会是在一个上升通道。鉴于上海的国际地位，以及人口流量对于房价有着明显支撑，上海房价在调整过后还会继续上升。
而我们认为，受到各地4、5月份房地产市场调控的密集出台，对市场最具敏感性的二手房市场率先出现“量价齐跌”的现象也不奇怪，我们并没有像上面这位专家对上海等一线城市房价上升看得这么乐观，将来不管是任何城市，房价最终还是要与当地居民收入接轨，未来大家都要做到“房住不炒”，所以，那些买房长期来看能够对抗通胀的观点应该可以退出了。
那么，继5月份上海二手房市场出现“量价齐跌”情况之后，接下去上海等一线城市二手房价格将往何处去呢？对此，我们认为要逐步向当地居民收入挂钩了，未来上海房价跌一点，居民收入增加一点，通过几年时间，挤干现在的泡沫，并实行“软着陆”的目标。
第一，上海等一线城市的二手房价格开始出现松动，说明接下去全国楼市很可能进入调整周期。因为，二手房通常是享受不到住房公积金优惠的，而且房型结构老，贷款时间少，一旦投机性需求减弱，二手房市场立即就能反映得出来。特别是像上海等一线城市的二手房市场要比新房更能反映出真实的情况。本轮房地产已经正式进入调整周期。
第二，上海房价自从2015年下半年开始上涨，至2016年正式出台房地产限购政策，不仅是房价翻好几倍，就连房贷需求也集中进行了释放。而随着限购政策的继续执行下去，上海房价需求始终将处于低位，二手房价很可能是会“有价无市”，逐步回归理性。为啥会存在“有价无市，逐级回调”的趋势呢？主要是上海房价涨得实在太高，普遍在五六百万，当地居民买不起，监管部门又限制一线房价大跌，那只能使上海的房地产要经历一段时间的低迷期。
第三，未来上海的购房需求将逐步降温。近年来由于生活成本太高，导致了上海人口出现了负增长，大量外地人口流出，而且上海实行限购政策，外地人也无法在上海买房。而上海老龄化却提前到来，当地的80、90后人口越来越少，目前上海房地产市场的购房需求处于饱和状态。过去二手房很好卖，业主无需降价促销，而如今在高房价背景下，就算业主让利几十万，也无人问津，因为房价高、限购政策紧，真正有钱买房还要符合限购条件的家庭并不多。
5月份上海等一线城市房价出现“量价齐跌”情况并不稀奇，因为一季度已经把刚需集中释放完毕，后续只要货币政策收紧、限购政策继续维持原状，那么上海房价就会进入到缓慢下跌的过程当中，未来将要用五六年的时间，让其逐步回归居住属性。上海的二手房价出现下跌，也说明了全国房地产也进入到了调整周期之中了。投资炒房者也应该看到上海等一线城市房价在未来挤泡沫过程中，所潜在的风险。
因为２０１４年－２０１６年的那一波全国房地产上涨已经透支了未来很大一部分的空间，让许多地方的房价出现了一定的泡沫和杠杆风险，所以回调和下降是必然的！
对于上海这样的一线城市来说，拉长５－１０年，乃至１０－２０年来看，房价依然会是一个上升通道，甚至可以作为对抗通胀的最好投资产品。毕竟上海的国际位置，以及人口流量都对于房价有着明显的支撑。
但是短期来看，大部分上海的房价在２０１４年开始已经有了一个明显翻倍，甚至几倍的空间上涨，那么下跌也是情有可原的，毕竟有涨必有跌这是规律，一味的上涨不切实际。
当２０１４年后的炒房热情，交易热情退去，那么房价自然会进入了一个震荡回调，以及节奏放慢的旋律之中了。因为对于上海的房价来说，都是一个非常巨大的数字，少则３００－５００万，多则５００－１０００万，豪宅更是没有底！
那么在２０１４年的这一波抢房热潮之中，其实想要换房的已经换好，想要买房的已经买好，而想要炒房的，也已经被“套”其中，短期无法变现。那么大部分的人手里其实已经没有过多的资金，对于买房的成交量自然会有所下降！
更重要的是，对于二手房来说，下降的幅度也一定是会比新房更快一些，幅度更大一些。因为他们的房型结构叫老，贷款时间较少，甚至许多老房子还不能进行公积金贷款，自然价值会比新房少很多！！
总之一点，短期来看，回调不可避免，长期来看，上海的房价，无论刚需，置换，还是投资，都是最好的选择之一。就像李嘉诚先生所说的那样：“买房子和投资房产，其实除了看地段，还是地段！”
但是对于那些三四五线的房子来说，也许只是满足一个刚需，未来会毫无投资和炒作价值了！
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